贷款没有还清的二手房买卖

Question

我看中了一套二手房，总价45万，但是卖方还有23万贷款没有还清，我想先付给他22万，未交完的贷款由我这边来还，等贷款还完之后再办过户手续，当然，在这之前先签订协议然后到公证处进行公证。
这个方案对于我买房来说，确实风险比较大，之所以采取这个方案主要是考虑到以下两方面：1.首先是我手边的钱不够总房款，而贷款审批手续麻烦，申批时间长，这样做我就不需要重新去申请贷款了；2.他是09年办的贷款，我现在办贷款利息肯定比他之前的要高
；3.房屋刚两年多，不满5年，等我筹足钱还完贷款差不多就够5年了，省5.5%的税
那我这样做的话，风险究竟有多大呢？会产生哪些后果？我这样跟他签署的协议是否有效呢？

Answer 1

业主自己把结清贷款、注销他项权证再进行买卖过户手续。


买家先帮业主结清贷款、注销他项权证再进行买卖过户手续，这部分金额算做总房款里面并体现在《存量房买卖合同》条款里面。

Answer 2

万一房子价格涨了，原来45万，现在变90万了，他不想卖给你了。
虽然签了合同，但是他就是不配合你办理产权过户，
你还是要诉讼。
两个结果：1、要求履行合同，还是要面临还清贷款之后才能过户。
2、支付赔偿金，这里的赔偿金可能根本陪不到你45万，可能是20%--9万，或者更高一些。但，你已经不可能再花同样成本的价钱买到这个房子了
无论是上述哪个结果，你都要打官司，一审二审，随便一搞大半年过去了。
另外，谁知道政府将来会有什么政策？万一一不小心，你也被限购了，那房东不能过户给你，还变你违约了。到时候房东单方要求解约，还要收你违约金，这算什么事儿呢。
风险不是一点点大，还是咬咬牙，过户吧。
合同都是防君子不防小人的，公证处只能公证签字是本人，不能保证将来合同履行不违约啊。

Answer 3

这样的协议其实就是私下签署的阴阳合同，存在很大的风险。
如果对方毁约的话，你会有很大的损失；当然，你如果坚持这样做，建议你在合同中规定好双方的义务，尽量合同中不要出现有违法律的内容，否则是不受保护的。在违约金方面，要约定的高一些，让对方不敢违约。还有就是找一个双方都熟识的人给当中间人，最好不过了！

Answer 4

你的问题我好想刚看过没几天！
我告诉你如何规避风险，你必须签订正式的买卖合同，就是网上交易中心下载的那种。这样无需另外约定金额，约定了也最多赔偿20%再高也没用。你到5年交易是不错的，但是买卖合同务必签掉，不然到时候他耍嘴皮子你就完蛋了。如果你只是签订协议，那么打起官司很吃力，而签订了正常的买卖合同就简单多了，而且签订协议的话很可能还有一房多卖的情况！
总之 尽量别签协议 签订买卖合同
PS：到过户时候选择转按揭，当然了不一定能办的下来，对你和房东资质要求很高