一个关于买卖合同风险承担的问题

Question

A有一套房屋，卖给B，B已经实际居住，但是并没有办理过户。此时出现洪水史房子灭失，问房子灭失的风险应由谁承担？

Answer 1

你好：
根据《合同法》)第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
又根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第11条：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
可见，风险是否转移在于是否已经“交付”，而“交付”我国法律中有如下分类：现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。其中这几种交付中的后三种都是所有权的转移，所以我国法律上的“交付”应该包括“转移所有权”和“转移占有”，具体来说，动产的交付就是转移占有，不动产的交付就是转移所有权，房屋属于不动产，所以它的交付标志应该是转移所有权，案例中没有过户登记，就没有转移所有权，所以风险应由A来承担。
补充：合同必然是有效的，合同中只要没有欺诈、胁迫、违法违规、损害第三人、国家利益都是有效的，当然这里的合同包括口头合同，这里只是合同还有没有履行所有权转移的义务，风险由A承担。

Answer 2

楼上引用的法条正确，但分析错了，答案也错了。应由B承担！
根据《合同法》)第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第11条：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
我国法律虽然规定了交付的类型，即现实交付和拟制交付，但该分类只针对交付和所有权转移而言才有意义。此案中，法律明确规定，标的物毁损、灭失的风险，以交付为标志，转移占有即发生风险的转移，而与所有权没有关系。所以A虽没有办理过户但B已经实际居住（转移占有），所以风险已经转移，应有B承担。

Answer 3

由A承担，没有办理过户手续买卖无效的

追问

可是已经实际居住了，应该成立事实买卖的啊