收房要注意的细则

Answer 1

一般预算充足的业主都建议找个专业的验房机构帮忙验房的。但是业主本身也务必要对验房知识有所了解。验房的费用不高，一般按平方算价格。

收房注意事项包括很多方面的，主要是四个大的方面，下面给你讲解的比较详细。

1 检查所有插座
没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。
2 检查所有窗户
·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。
·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。
·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏
3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固
5 检查每一个灯和开关
6 检查每一个水龙头
7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利
8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊
第一篇
房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。

交房一般程序

1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。
3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

如何收房

对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。
此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。
2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。
房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。
物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。
公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

第二篇

1招：看“备案”留“两书”
新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
6招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
7招：保温不好墙滴水
冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。
14招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

第三篇

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
11试煤气热水器开关是否妥当？
12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

收楼日应带装备

1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、纸笔，即时记下发现的问题。
3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

第四篇

收楼要验哪些内容？
--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积
从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
电气
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；
2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；
4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；
5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；
7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；
8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

屋面
1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；
2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

地面
1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

验楼经验谈

一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。
二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；
四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。

注意事项：
2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？
2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。
2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？
3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；
3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；
4 收房时要注意房屋的保修期
4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”
4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；
4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；
4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析
5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金
5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。
5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税。

Answer 2

长盛续锦房屋验收参考手册

一、长盛续锦的合同约定：
1、 长盛续锦的交房条件是“该商品房经验收合格”，这是房屋交付的最低条件，而不是“该商品房经综合验收合格”。商品房验收是指对房屋本身进行的验收，综合验收是指对整个小区包括主体工程、基础设施、共公配套设施、绿化等进行的整体验收。
2、 交房时长盛续锦开发商必须提供《商品房验收合格证》。
3、 如果是住宅长盛续锦开发商还会且必须提供《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》。现签的合同中没有水、电线路布置示意图，装修时在物管处领取，且电线路布置示意图应包括了强、弱电两部分。
4、 如果买房人因为没有按期到场验收等原因，将从书面收房通知发出第30日起视作接收。
5、 业主应该接到开发商的书面通知去办理相关手续，内容包括：收房时间、须准备带齐的资料、楼幢验收流程等，现在长盛并没有采用书面通知，而是电话通知
6、 提醒大家在交房前自己把所有的资料进行复印、扫描备份。包括合同、补充协议、房款票据、天燃气费票据及其他资料。开发商要求在交房时业主带上身份证原件和复印件，购房合同原件，付款收据
7、 现在有业主咨询过开发商收房的时候需要缴纳哪些费用，费用包括：
① 半年的物管费（0.6元/平米） 惯例如此
② 光纤开通费350元 可接受
③ 装修保证金开发商说不收取
④ 管理费，1元一平米装修时可接受
⑤ 环境费300元 (如果是意义上的装修建渣清运费，虽然偏高，可接受)
8、 天然气费开发商的解释是最后以天然气公司出具的发票为准，多退少补（事实上天燃气费大部分业主都多交了）
9、预收5个月水电费，无依据，不接受
二、推荐收房流程：
提醒大家在交房前自己把所有的资料进行复印、扫描备份。包括合同、补充协议、房款票据、天燃气费票据及其他资料。
1、 接到收房通知书（现在是接到开发商通知收房的电话）
按常规做法，开发商会在收楼前通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，同时会在成都主流媒体上公告收房通知。
按有关规定，如果购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费，从实际开始接手起交纳物管费用。
收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。
有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系商议另行约定时间，并有书面形式确认。
2、 做足准备工夫。
首先应看清开发商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是开发商必须交付的，买家权益有哪些。
其次，准备各种相关资料。包括申办产权证需要的原购房合同契约，各期还款单据（发票或用于换发票的收据、天燃气收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收房通知书等。
如果有条件的，应该找有经验的收房专家或曾经有验收过房子的同事、朋友或同学做伴，他们中有许许多多的事后诸葛亮，对您我的收房有足够大的帮助。
附带要准备的还有软尺（卷尺）、小铁锤、20米长的透明小水管、记算器、应收费用明细表（本参考手册将另拟）、纸笔、饮料点心及本参考手册等。提醒：收房楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与开发商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。
3、 现场检查证件。
三书一证一表：
建设工程质量认定证书：
住宅使用说明书：
住宅质量保证书：
房地产开发建设项目竣工综合验收合格证：
竣工验收备案表：
还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》——房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等；验收意见表如《楼宇验收记录表》等。缺一不可。
但三书一证一表不齐全是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实希望早点收楼装修，也要在相关文件如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
成都市房产管理局产权监理处出具的面积测量报告
4、 正式验收房屋。
先是需缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购房屋依双方约定的交楼标准查验楼房状况。开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。我们再三强调长盛续锦的验收过程是先验房再签字！！
5、 办理入住手续。
验完房后开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等东西，同时领取《住户参考手册》、《服务指南》等各种入住参考手册及各种赠送物品。现在，开始你和物管艰难战争的开始了——我们都希望是和谐的开始，但不要怕，有我们这样团结而有准备的队伍来讲，这种战斗更好打。

三、验房整个过程中要注意以下几点：
小心开发商的疲劳战。收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记、检查房屋、业主互相交流意见、临时问题、缺少东西或手续等等。不少业主会东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与开发商干涉。所以两人以上、三天时间的准备是必须的。请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责并处理一部分，记得带上电话并保证话费及时联系交流。
验完楼后买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表电表底数抄在指定表格（一般是附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如开发商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交开发商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过3天）。
对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。请记住：不要让他们的笑脸作为你放心的依据，为要以为他们的承诺是您的保障。不管开发商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。同时自留底稿。
换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些开发商到收楼时仍巧立名目乱收费。收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，我们将组织力量建设《应收费用明细表》附在本参考手册里，同时将与开发商要求的款项相对应。届时带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与开发商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。
《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议并知会其他业主，大家共同协商后再签署。不要在这个时候急着签了，你的一时容忍冲动下笔签下大名可能会给您的今后生活带来无穷的麻烦与窝心的感觉。
开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
长期以来面积缩水一直是房地产纠纷的投诉热点之一。所以一定要要求开发商出具有房产测绘资格的单位出具的盖章的正式测绘报告。购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，或要求开发商赔偿。此外购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量，开发商可能会以交费为要挟点，但如果你觉得误差较大的话，就算交这个钱应该不冤。
开发商在交楼时不能只交楼，不交配套公共设施。开发商在交楼时，该项目的土地使用权出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成使用，否则购房者有权拒绝收楼——请记住这些也是您的利益点之一，不要以为跟你的房屋无关你就认了，您购买的房子还包括了小区里的配套设施的使用权。
购房者有权拒绝缴纳开发商收取的不合理、不合法的入伙费。如果长盛开发商因为您不交这些不合理的费用而不给锁匙，请大家都站出来行使权利。在这些入伙费用中，有很多是不合理、不合法的费用，如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安装费。如果购房合同附表的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门，购房者肯定不用再交这笔费用。若没有约定，那么，购房者有权决定装与不装，开发商无权强行安装后再向购房者要钱。
购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、消防设施及配套设施进行验收。如有异议，应当在收到入伙通知15日内提出，逾期不提出的，视为同意收楼。
《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购房者造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
购房者以合法理由拒绝收楼，视为开发商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果开发商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按购房合同约定，每延期1日，开发商向购房者交付购房总价款的万分之二的违约金。超过约定时间30日仍不交付房地产的，购房者有权单方面解除合同，造成购房者损失的，开发商还应负赔偿责任。

四、验收技巧及提示：
墙壁ü
Ø 窗户容易在雨天发现渗水现象，遇上台风更将令人提心吊胆。所以最好是房屋修好之前大雨天之后自己先去检查一次。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
Ø 墙壁是否裂纹。譬如施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。譬如墙体上居然在角落里出现裂缝、无底丝网等。
Ø 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
Ø 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
Ø 冬天，房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴），这个墙面的保温层肯定有问题。
水电ü
Ø 房屋的水电是否通了。对于一些准备高级装修住户来说多数的水电后期都要更换，所以这些内容并不关键，但如果你不打算更换水电的话，这些东西必须认真。
Ø 电线是否接通、电线是否符合国标质量、就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说电线不应低于2.5平方，空调线应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。
Ø 电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
Ø 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。洗手盆的上方不应有插座。
Ø 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、网络、光纤电视的线路接口，用力拉一拉，看看是否形同虚设。
防水ü
Ø 厨卫关水（渗水）实验需要开发商代表、建筑商、业主三方共同在场完成。在装修好后再发现漏水什么的维护工程就大了——你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。
Ø 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污水口捆实，然后在厕卫放水，浅浅的约高2厘米即可。然后约好楼下的业主在24小时后查看其厕卫的天花板。你还要注意的是您的楼上住户，他家漏水受灾的其实是你。
Ø 关水实验通常是要求做24—48小时，千万不要马虎，千万要保证24小时，更不要为节约少跑一次路而放弃这个实验。同时尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
Ø 请注意阳台（含生活阳台）地面是否存水，也就是在阳台上蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是阳台的最低处。
Ø 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
ü 管道
Ø 这里所指的管道指的是排水排污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会偷工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
Ø 还有一种情况，不过这与验收无关了——看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量。
Ø 暖气供应、回水支管一定不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。管道穿墙及穿过楼板应设套管（在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子），地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出地面5厘米。其作用是防止管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。
ü 地平
Ø 验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
Ø 验地平的结果也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主根本是不可能去验收主体结构的，就只能从这些细节来看质量了。
Ø 测量的方法挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右，然后注满水。先在门口离地面1米处或其他一定高度画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
Ø 一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米也将就着可以接受。如果超出这个范围你就得注意了——装修时铺地砖那可是一件麻烦事。如果你住清水房，就就相当于住在一个斜坡上。
ü 层高
Ø 长盛续锦的合同里承诺的层高是2.85米，买之前售楼小姐解释的是指净高，多家住户都是听到这样的解释，但这个解释不具有法律约束力，因为您没有证据。据我们测量的，长盛的净高大概是2.72米到2.83米左右）。
Ø 测量方法大家都知道，你应该注意的一点是：测量户内的多处地方，一方面证明楼面的平整速度，另一方面这个平均数据才有代表性。
Ø 一般来说，在2.75米左右是接受的范围，如果房屋低于2.60米，那就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。
Ø 做矮层高对于开发商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。减少总承重：基础部分的成本就节约了一些。虽然只减了10公分左右，但是总体成本是相当可观的。同时在一定的高度中降低层高可以建设更多的层数。
ü 门窗
Ø 这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。
Ø 阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
Ø 同时国家有规定，开窗超过1米1，必须有金属支柱支撑窗体。
Ø 当然还有一些常规验收：试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行（量一下最好），关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。
Ø 卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水反而规定下方须离地面15毫米。门窗的油漆质量主要看有无油漆滴淌的痕迹，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。
ü 地面
Ø 清洁明净一般较讨好人，大多数开发商都会提前将屋内打扫干净。但有问题的楼盘是例外，他们在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。应对办法是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。

五、资料与小贴士：
1、 关于公摊：房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的功用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。公用建筑面积由以下两部分组成：A. 楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。B. 套（单元）与公用建筑面积空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
2、 关于契税：根据四川省地方税务局[2002]83号令有关规定，在成都市五城区及高新区范围内个人购买住宅、个人购买非住宅或单位购买等应缴纳房价总款3%的契税，其中个人第一次购买自用普通住宅，契税减半征收。因此您如果购买多套商品房，除第一套房屋按1.5%征收契税，其余均按照3%征收。投诉咨询电话：86279335
3、 关于维修基金：根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（成都市人民政府第103号令）及《办法》实施细则有关规定：在本市规划区国有土地范围内的各类房屋，包括拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当统一建立专项维修资金。商品房的首次专项维修资金对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，由开发商和业主分别按每平方米建筑面积成本价的3.5％、3％和2.5%、2%缴存。2004年4月1日起缴存商品住房首次专项维修资金的，商品住房位于五城区（含高新区）内的每平方米建筑面积成本价以1100元计算。我们业主的应该是这样算：电梯（1100×面积×2.5％）、多层（1100×面积×2％）。要提醒大家，此笔费用开发商也必须缴纳，收房时请各位业主向开发商提出提供相关缴纳的证明文件。咨询电话：66103683
4、 关于户口迁移：根据成都市公安局有关规定，凡在我市五城区及高新区范围内购买商品住房（含按揭，不含二手房），符合以下条件的人员，可以办理五城区及高新区户口：购房金额在50万元以上或购房面积在120平方米以上的，可以申请办理购房者三代内共同生活的直系亲属的成都市区户口；购房金额在30万元以上或购房面积在90平方米以上的，可以申请办理购房者本人、配偶以及未成年子女（18周岁以下）的成都市区户口；购房金额在15万元以上或购房面积在60平方米以上的，可以申请办理一名成都市户口（购房者本人、配偶或已成年子女其中一人的户口）。购买两套以及两套以上住房的，购房金额或面积可以合并计算。您可以在入住后凭房屋产权证（原件和复印件各1份），按揭购房提供购房合同、按揭合同（原件和复印件各1份），最近6个月的缴款收据（原件和复印件各1份）及其他相关材料向房屋所在地公安分局或市公安局办证中心申请办理成都市户口。
5、 凡是顶楼要建阳光房的，需要向规划局提出申请

最后，强烈建议业主在您收房的当天不要轻易签字！至少要做厨卫阳台闭水试验48小时（开发商说可以连续做7天再验收），在这期间我们将联络每栋楼的业主，各推举一位业主代表，把大家的问题汇总，将尽快同开发商谈判交涉，督促其整改，如果发现严重侵犯业主利益而且属实的，将要求其赔偿，甚至不惜进入司法程序！！！

Answer 3

一、查看通风情况

首先购房者要开窗透风，检测室内通风是否顺畅，并且观察周围是否有污染源。

由于冬季气温较低，会掩盖一些气味，因此要通过观察和咨询同区位住户，详细的了解下空气污染程度。

二、查看保温情况

与其他季节相比，冬季是相对寒冷的，因此就要重视房屋保温情况的检查，这十分重要。

首先购房者要检查房间里的墙面，如果有结露现象，则说明墙面保温层存在问题。

其次就是检查门窗，门窗是热交换和热传导活跃、敏感的部位，直接影响着房间的保温效果。

如果购房者所购买的房屋为二手房(多期次)，则可以向之前住户咨询房屋的保温情况。

三、检测墙体质量

冬季天气干燥，很容易看出墙体质量的好坏，在干燥的天气下，施工不当的墙壁就很容出现裂缝。经过目测，能发现墙体是否有裂缝。

还要注意墙体是否平滑笔直。简单的方法：用直角尺靠在墙上检测，同时可以用橡胶小锤敲击墙面，可通过声音来检测墙体是否有空敲现象。

四、检查防水情况

冬季可以很好的测试房屋的防水情况，如果遇到雨雪天验房，购房者可直观的观察到房屋的防水情况。

如果不是雨雪天气，也可在门缝里塞上防水塑料，将各种管道口用塑料薄膜扎牢，再用自来水管在地面上放水，水的厚度不要超过2cm，在2小时后观察楼下天花板是否渗水。(注：测试完一定要将积水擦干，以免结冰)

五、查看装修效果

针对精装修项目，购房者要针对一些部位进行重点考察，例如门窗的封闭性、隔音性等。(注：冬季风大，在检测窗户时可关窗进行，比较容易检测到窗户密闭性)

不能错过任何细节，例如在冬季室内铺设木地板，就要适当留出缝隙，可减少日后产生起鼓、悬空的几率。因为气温骤冷骤热会导致地板会开裂。

针对毛坯房项目，要检测门洞是否标准，如果门洞不标准，将会给后期木门的制作和安装带来很大的隐患。

六、其他

测量：一般测量墙角到天花板的垂直距离即可。但对于购买跃层或的购房者要注意，如果在购房合同中明确规定了距离，应仔细检测，如果楼层的高度低于2.6m，一定程度会降低生活舒适度。

检查电路情况：一般在房屋收房时都已经通电，这个时候业主就需要对电路进行检查。另外业主收房时一定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修使用。

检查地面是否水平：地面是否水平对后期装修影响很大。检测地面平整的方法也很简单，用直角尺或三角尺对地面进行检测即可。如果检测出地面有较大落差，那么好可以请专业人士进行重新检测。

Answer 4

　　你好！房子可以说是一个家的灵魂，所以我们在验房时一定要慎重，下面为大家介绍一下验房时应该注意哪些问题。

　　1、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻璃 的划伤应在每平米0.1宽10厘米长3条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在冬季玻璃内部有无水 迹。

　　2、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接影响后期装修时的费用，有问题应由开发商负 责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动 后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理为好， 结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。

　　3、电气部分主要是验电源部分，弱电这时没开通无法检查，电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意 有无接地，无接地要查找原因。

　　4、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教业主会使用后，业主自己在操作。

　　5、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、弱电通常在装修结束后统一安装调试。

　　6、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前24小时放水，以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的 施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。

　　7、收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书 。

Answer 5