房屋租赁纠纷法律问题

Question

本人因陪小孩上学，在同城另一处租了一套房子，所以，将原居住的房子出租，已经续签了两次租赁合同（每次一年）。
现在是，租用我的房子的承租人，未按合同规定支付我的租金，又不退房，合同期限又未到。我的经济压力大，所以，想转租我的房子，不知怎办？我想分两步走：1、先向法院起诉，要求终止房屋出租，判令其办理退房手续。
2、等法院判决后，我收回我的房子，再结算其所欠租金，所欠物业、水电以及房屋维修等费用，再向法院起诉。
也就是，此房屋纠纷，分两次起诉。
不懂，这样做，妥当事？请高人指点！

Answer 1

第一步意义不大，因为合同到期后，租赁合同自然终止；没有必要单独提出诉讼来终止合同。当然你如果希望，提前解除合同也是可以的，但租金也会相应的减少（计算至解除合同之日）。
建议：如果租金的数额较大且租赁合同的剩余期限还很长，你可以先就租金单独向法院提起诉讼；等到合同到期后，再请求承租人腾房、支付物业、水电及房屋修缮等费用。如果拖欠租金的数额不大，你大可等到合同到期后一起起诉。

Answer 2

租你房子的人没有按约定支付租金，已经构成违约，你可以书面通知他解除你们之间的租赁合同，限期腾出房屋，交付期间的租金；通知送达后，你可以直接起诉要求他承担支付所欠租金及其他费用、违约金的责任、并腾出房屋，不必分两次起诉。因为对方拖欠租金你可以根据合同法94、97、227条的规定通知对方解除合同，解除合同通知一经到达对方（合理期限三个月）合同就解除。

追问

可能是我没说清楚。现在关键是，不知承租人去向，联系不上，又不付租金。如何书面通知？但是，我的合同里面有条款，逾期10日未支付租金，我可以收回房屋。合同里的这一条款，是否可作为我收回房屋的依据？
还有，我也不懂其拖欠了多少水电费，物业费等。我只有收回房屋，才可能去办理和结清这些款项。所以，遇上这样的无赖，我真的不知如何办？请与指教！

追答

我们不能告诉你直接收回房屋，只能让你按法律规定办。其实，只要合同到期对方又欠房租的情况下，即使他还在里边住，也可以给他赶出去，并可以扣留相应的物品，事在人为，就看你能耐如何了。既要达到目的，还不能弄出事故来。

追问

你说：“我们不能告诉你直接收回房屋，只能让你按法律规定办”。我就是想按法律办呀，关键是：我的合同里面有条款，逾期10日未支付租金，我可以收回房屋。合同里的这一条款，是否可作为我收回房屋的依据？
如果不能作为我收回房屋的依据，我又该如何办？所以，我最早问，此事是否需要通过两步走？

Answer 3

一次起诉，以对方违约为理由提出如下诉讼法请求：1、解除合同，同时要求对方返还房屋；2、要求对方支付租金及相关物业费用（包括水电费）；3、要求对方承担诉讼费用。

追问

关键是，没有收回房屋，不懂到底欠下多少费用呀。比如：其拖欠了多少水电费，物业费等。我只有收回房屋，才可能去办理和结清这些款项。所以，遇上这样的无赖，我真的不知如何办？请与指教！

追答

你可以先起诉，然后再变更诉讼请求也是个办法！

追问

变更诉讼请求？如何办到？

追答

起诉后在判决前可以变更诉讼请求呀，不过目前的证据规则是在举证期限前变更诉讼请求！

Answer 4

未按合同规定支付租金就已违约，你可以终止合同。
建议：和气生财，与房客商量解决为主。