本人购房按揭贷款60万，已经还了一年，年底打算还个大的，想问问明年开始月供应还多少

Question

本人在天津，从建设银行等额本息贷款60万元买房30年还清，从2011年2月9日开始还款，贷款月利率是4.5333333 ‰ ，每月月供是3384.18元，截至2011年12月30日，贷款余额为592526.14元。但是我想在12月底之前还上一笔20万的大额，想知道按照现在利率明年每月月供是多少钱，对于回答满意的朋友一定追加分数，那些不太了解或者不确定答案的朋友，你们的好意我心领了，但是良莠不齐的回答太多的话，就太乱了，不管怎样，在此先谢谢大家！

Answer 1

　　你好，我对你提的问题进行了回答，由于有许多数据（4种方式的还款明细），一直提交不上来，现在将简单的回答提供给你。供你参考。如下：
　　贷款60万元，期限30年，当时的基准年利率是6.40%，建设银行给了你85折的优惠，年利率为5.44%，换算成月利率是4.5333333 ‰ ，月供3384.18元。还满30年的总利息是618305.33元。
　　提前还款，一般规定是要正常还款满一年后才能向银行提出申请，不知你有无到贷款行去咨询过。
　　按照一年后才能提前还款的规定，你这20万元要到2012年的2月份才能还。下面按2012年2月、2011年12月分别计算如下。
　　一、2012年2月份提前部分还款20万元：
　　提前还款后，整个贷款要重新计算，有两种方式可供你选择：
　　1、还款年限不变（30年），月还款额减少，经计算，月还款额可减至2258.56元，还满30年的总利息为424331.35元，总利息原来减少了193973.98元。以下是明细（传不上来，略，下同）：
　　2、月还款额基本不变，缩短还款期限，经计算，如果月还款额保持在3373.44元，还款期限可缩短至15年（180个月），还满15年的总利息为203974.18元，总利息比原来减少414331.15元。以下是明细：
　　二、2011年12月份提前部分还款20万元：
　　1、还款年限不变（30年），月还款额减少，经计算，月还款额可减至2261.22元，还满30年的总利息为423007.83元，总利息原来减少了195297.50元。以下是明细：
　　2、月还款额基本不变，缩短还款期限，经计算，如果月还款额保持在3385.40元，还款期限可缩短至14年零10个月（178个月），还满14年零10个月的总利息为199204.02元，总利息比原来减少419101.31元。以下是明细：
　　从以上可以看出，当提前还款的金额一定时，还的时间越早，支出的总利息越少。
　　以上数据是假设年利率不变的情况下计算的。

追问

非常感谢您详细的说明，对我非常有用，另外还想在此基础上追问一下，在两种方式（还款年限不变）和（月还款额不变）之间哪一种方式是比较划算的呢？一种是每月还贷压力会小一些，其他如常，另一种是利息一下子剪掉了好多，时间变短，但月供压力依旧。我们的情况是以现在还款压力来说还算可以承受，如果月还款额在降低一些肯定就更轻松了，但是想想还款年限变短和剪掉了巨额利息又不免心动，再加上对未来通货膨胀的担忧...忘指教

追答

补充回答：
提前还款后，具体采取哪种方式，要看自己的还款能力和经济收入支出安排。两种方式总利息的差额约在2W左右，我建议你采取缩短还款年限的方式，因为我估计房贷利率可能会下调，利率下调后月供会减少。

Answer 2

实际上很容易算的。
因为你用的是等额本息还款法，本金偿还速度很慢，所以若你12月底提前偿还20万的本金，近似是减少了1/3的本金金额，那么月供也就是原来的1/3左右。
上面没考虑加息因素，我不知道你的银行利息是怎么调整的，1.1调整还是对年对月对日。

追问

非常感谢您的回答，银行具体利率现在调到多少我也不是很明晰， 但是原先办贷款的时候银行说过，我每年年初开始还款的时候是按照当时的利率的85折计算，保持一年，倒下年年初再按当时的利率85折计算，如此类推。还有您所说的本金金额减少了1/3，那月供也应该是减少1/3吧，为什么说月供是原来的三分之一呢？

追答

是笔误打错了，sorry.
网上有许多贷款计算器，很容易就搜到的。