如何进行有效的空置房管理

Answer 1

1、目的
规范空置房的管理以及费用收取工作，维护其正常功能，维护和提升物业品质；有效控制管理风险，改善物业环境。
2、范围
适用于公司所属项目中已办理接管验收的空置房管理工作。
3、职责
3.1物业服务中心客户服务部负责对空置房进行全面管理、监督工作，包括：
3.1.1负责空置房钥匙的统一保存及管理；
3.1.2负责空置房房号的提供及相关资料的核对修改，并组织现场管理巡查；
3.1.3负责空置房的日常利用管理。
3.2物业服务中心环境服务部负责空置房室内卫生的清洁及设施完好情况的检查并及时报修。
3.3物业服务中心工程维修员、秩序维护员负责空置房的日常巡查。
3.4工程维修部负责空置房的修缮工作，保证空置房内外主体、设施、设备的完好。
3.5物业服务中心经理不定期地对空置房管理情况进行抽查，发现问题及时督促整改。
4、空置房定义
4.1已办理接管验收但尚未售出的房屋；
4.2已售出但尚未办理入住手续的房屋；
4.3已办理入住手续但尚未进行装修及投入使用的房屋；
5、作业程序
5.1 空置房的建档登记
5.1.1客户服务部应通过《业主手册》等形式将有关空置房注意事项告知业主，如切断水、电、气总开关；能从公共通道全览室内的商铺等房屋，在空置前做好房屋清洁；启动报警系统等。
5.1.2客户服务部应做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订《空置房情况登记表》，每月25日前送财务及物业服务中心秩序、工程、环境等部门。
5.1.3 空置房钥匙由客户服务部统一保管，各专业部门巡查、维护过程中使用钥匙须到客户服务部办理借用等相关手续，登记在《钥匙借用登记表》上。
5.2空置房管理服务费用的收取
5.2.1已办理接管验收但尚未售出的房屋和已售出但尚未办理入住手续的房屋两种类型的空置房由物业公司进行维护管理，其管理费用由开发商全额支付，客户服务部要定期与房产公司做好结算手续的办理，公司财务要做好督办追踪；
5.2.2已办理入住手续但尚未进行装修及投入使用的房屋的维护管理，由业主自行负责，物业公司可以按照业主委托予以必要的协助，但管理费用由业主自“入住通知书”生效之日起全额支付，客户服务部要定期做好与业主沟通、联系，以便费用的及时收取。
5.3空置房的维护
5.3.1空置房的检查
5.3.1.1为方便空置房管理，在房间空置之日起张贴封条。
5.3.1.2每月客户服务部应适时组织或安排相关人员，对房产公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行一次全面检查，检查内容包括：环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填写《空置房日常巡查服务记录表》，如果存在问题及时安排相关人员整改。
5.3.1.3巡逻秩序维护员、工程维修员及楼道保洁人员要利用工作之便，做好空置房的日常巡查，检查门上封条是否完好，从室外查看空置房门窗是否完好，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部。对房产公司委托管理的待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋，秩序维护部应安排人员每月至少进行一次入室巡查，发现异常及时通知客户服务部，问题记录在《空置房日常巡查服务记录表》。
5.3.1.4涉及精装修房或样板房的，客户服务部要指派专人做好以下工作：一是根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热、除湿，防止墙面、天花发霉，防止木制品受潮、发霉、生虫及变形；二是对房内五金配件需定期加油保养；三是参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，试机后应注意及时关闭总电源。
5.3.1.5涉及已交付但尚未装修及投入使用的房屋，客户服务部需根据业主授权进行巡查，并及时将巡查情况反馈业主，并做好登记。
5.3.2空置房的保洁
5.3.2.1各项目应定期每月安排保洁人员对房产公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行一次保洁，保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖；各类排水口有无树叶垃圾等杂物堵塞等。对于精装修房或样板房，应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、上油等防护处理。
5.3.2.2保洁人员在进入空置房前，应检查空置房外围是否有异常情况，门窗、门锁是否完好；进入房屋后应检查房屋主体、设施、设备是否完好，若有异常情况，应及时通知客户服务部处理。
5.3.2.3完工后，应关闭门窗、水、电、气的总开关。
5.3.3空置房的维修
5.3.3.1客户服务部在接到秩序、环境等部门的空置房维修信息后，应及时告知工程维修部及时处理或相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。
5.3.3.2涉及已交付但尚未装修的房屋中发现的问题，要及时通知业主现场确认；业主来现场确认确有困难的，在有关部门配合并做好有关见证手续的前提下，对渗漏水等紧急问题可以采取紧急处理措施。
5.4空置房的利用
5.4.1客户服务部可结合《空置房情况登记表》中空置房信息，及时掌握可以能出租或转让的房源信息，在房产公司授权的范围内积极开展房屋中介服务，增加管理收入。
5.4.2集团或集团相关单位借用空置房的，必须凭房产公司出具的书面证明。
5.5监督检查
5.5.1物业服务中心经理每月对空置房管理情况进行现场抽查，抽查比率不少于空置房总量的30%，抽查中发现问题及时督促相关部门整改落实，发现各专业部门日常巡查不到位的纳入相关责任人月度工作考核。
5.5.2物业服务中心各部门非经房产公司或公司领导批准，严禁私自使用空置房，一经查出按公司有关规定严肃处理。
6、记录表单
空置房情况登记表 AW-QR-KF-08
空置房日常巡查服务记录表 AW-QR-KF-09

Answer 2

双方约定收费
以往政府指导价“一统天下”的管理方式，鼓励物业相关各方约定收费。根据规定，已经成立业主委员会的普通住宅，其公共服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内约定。与此同时，业主委员会以招标方式确定的物业服务收费，在报当地价格主管部门备案后，也可以作为前期物业服务收费标准。
物业按服务收费
物业管理公共服务费的计费方式也已经“变脸”。物管企业服务的内容、质量已经与收费标准紧密挂钩，要想多向业主收钱，唯一的途径，就是提升服务质量。各个省辖市的价格主管部门会将同物业管理行政主管部门。根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度。对于暂无条件制定分项收费基准价的，《办法》规定，可以制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。
按空置率收费
提高了空置物业交费的比例。规定业主办理人住手续后，即使没有人住或未使用的物业，物业
服务费用由业主按不低于规定标准的70%交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。物价部门解释，物业管理带有公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显得不合理。另一方面，让没人住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑之后，物价部门提出空置物业按规定标准的70%折中交费。在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。
降低业主停车费
对不同类型的小区停车服务收费作出规定，其中已拥有车位所有权或使用权的业主停车，所付费用将大幅降低。拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准只倦按补偿物业企业管理费用原则制定，也就是说只收取少量的管理费。而对那些不拥有车位所有权或使用权的业主，他们占用小区公共设施、场地，将按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予补偿的原则制定。
侵害业主利益
不少市民反映，由于开发商分期开发，分批交付住房，导致小区尘土飞扬、建筑垃圾阻碍小区交通等。对这些可能侵害业主利益的行为，采取了最直接，也可谓是最为有效的措施，就是扣钱。实行政府指导价的物业小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位承担。
服务“转包”收费不得提高
进一步明确物业管理相关各方的权益与义务。例如，规定物业管理企业不得擅自向业主、使用
人收取一年以上押金、保证金等费用；每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况；业主的房客不交物业服务费用的，业主负连带交纳责任等等。
对于常见的物业公司花钱把小区的保洁、保安、维修、绿化等职能承包了出去的现象，业主们往往担心会服务档次降低了，还多交钱。明确规定，物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容，提高收费标准。