买新房屋看哪五证二书

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买房屋时需要验看的五证二书

　　现行的法律规定，房地产开发商和销售商在购房者在购房时应提供齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”则是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　在“五证”中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，这两张证表明所购房屋属合法的交易，在买房时购房者应当首先注意开发商和销售商是否具备此两张证。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必要看清楚购买楼层是否在预售范围内，以免落入圈套无法维护自己的合法权益。

　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

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一：买新房时的五证：
1、五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。 《商品房销售(预售)许可证》配有镜框，要求悬挂，其他证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。

2、《建筑用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。《建设工程规划许可证》是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。《国有土地使用证》是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》;“商品房”用地是《出让土地》。两种土地性质不一样。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

3、“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

二：两书：

1、“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。

三、买房查看“五证两书”后的注意事项：

1、所购房产是否已设置抵押权
在购房前购房人查看开发商出示的《国有土地使用证》时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，购房人应请开发商介绍清楚抵押权人(一般为贷款行)是否同意预(销)售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书;并在办理产权过户手续之前请开发商告志愿设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意查清自己购买的房产是否属于已抵押的部分。

目前存在的问题是，由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致购房人无法顺利取得《房屋所有权证》，从而使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。

2、开发商是否超面积销售
在商品房预售许可证背面印有可销售范围，如楼座、楼层、房号、总共多少平方米等。购房人在购买商品房时，一定要认清商品房的楼牌号是否在销售许可证的范围内，如果不在，说明该房属于超建房屋。超建房屋是违法的，购买后是无法办理产权的。

3、要注意开发商的经济实力和资金情况

开发商虽然取得了《商品房预售许可证》，但要办理该楼房的产权证必须要有《竣工验收备案证》。《房屋备案证》主要是证明商品房验收合格，并可交付使用是办理《商品房产权证》的必备条件。而在现实中往往开发商和施工单位之间因资金等问题产生矛盾或纠纷，商品房虽然已经建成，但由于开发商拖欠工程款，施工方往往采取拖延或不交付工程竣工资料。使得商品房虽然建好，但仍然无法办理产权。

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