物业不作为，没有交物业费被起诉。应该如何应对？

Question

小区大部分人都没交，想换物业，但受到zf和物业阻挠，迟迟未能更换。物业更是连保安都撤了，就留个看门老头，物业费照收。还有如果物业胜诉，法院如何执行。就是没钱，法院能如何执行！！！谢谢。老百姓打个官司不容易，希望大家厚道些，详细些！！！

Answer 1

现实生活中，业主拒缴物业费的理由很多，比如车辆被盗被划、物业服务质量差等等，但只要物业公司履行了相应的合同义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合理依据的。一般情况下，即使是物业本身没有服务好，但基于业主手上并无实质证据，法律也会倾向于物业一方。至于物业做得不到位的地方，建议你用相机、手机等取证，以备不时之需。按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准;2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的;3、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，显然，在这个时候物业公司是违约的，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

Answer 2

01如果是外租给租客，合同规定物业费由租客出，那可以将义务转移至租客

在2010年开始，中国出现了很多炒房的用户。一般而言，租户与租客之间一定会有一个具备法律效应的合同。有的业主选择自己缴纳物业费，有的选择要求租户自己缴纳。如果在租房合同里面规定了由租客缴纳物业费，如果租客没有缴纳，那这个责任在租户。如果房租没有租出去，没有具备法律效应的合同，那依旧是业主自己承担相应责任。

02如果是购买新房，由于存在房屋质量问题而未进行验收，则不需要交物业费

没有收房则不需要缴纳物业费，而收房期限是缴纳物业费的唯一标准。如果你遇到了黑心的建筑商，而你的房子也不符合你的合同签订要求，则你可以要求退款或赔偿。但是你如果有很想要房子，但是开发商也不愿意进行赔偿，你们就此僵持之下导致你迟迟没有收房，那这个责任绝对不是在你，你放心大胆的应对。

03如果是物业与物业费不对等，那可以就此起诉物业

如果一个普通的小区收的确实高档小区额物业会甚至是别墅的物业费，那这个物业费就有不合理之处。因为你所享受到的应该是你该有的物业费的基本水平。如果你在一个小城市却要缴纳大几块每平米的物业费，那这个肯定存在一定的不合理，除非你是住的高档小区或者别墅。如果你的小区物业工作消极，该有的安保都没有到齐，那你们可以以享受的服务与费用不对等与物业进行谈判。

04如果是自己合法居住，未按照合约缴纳物业费，那就只能自己应付

如果物业是合理的，而不合理的仅仅是你，那就没有其他办法了，只能你自己乖乖缴纳物业费。不过在此期间，你可以要求物业对其账务明细进行公布，以表示你们的物业费是用在了该用的地方，没有被贪污或者进行其他非法活动。

Answer 3

具体的法律问题可能要问律师，
我只能跟你说说物业费的事情。
你们不交物业费的原因你们要找出来，而且要有证据，比如卫生或秩序维护什么的没做好，那么你要有照片、时间地点等等很多东西，而且物业服务费不是单方面的，如果保洁做的不好，你到法庭上，只会减免部份物业费，但不能都不交，且到时物业公司还要找你要滞金，
如果是因为开发商遗留问题，你们就更没理由了。
一般业主败算的占大多数，我还没见过因为这种情况赢的。
关于法院如何执行，你买的起房子，他总是有办法的。
现在你们小区很多人没交物业费，如果真的是物业公司平时实在烂，如果你们真的要打这场官司，要有带头人把这些业主都召齐，统一一下意见再决定。找个律师问清楚，要不要打。

追问

有没有知道法院如何执行的，还能扣房子？

追答

这个我就不是很清楚了，
封房子可能要申请强制执行吧，不太清楚。

Answer 4

　　欠交物业费被起诉，首先就想到的是应诉与抗辨问题，要提出抗辨理由与事实依据。再就是要研究合同，接合同的约定来判定双方的权利与义务，一般是权利与义务对等原则，不可能只收费的权利而无承担义务的责任。法院将依照物业管理合同约定及物业管理条例规定以及双方的违约违规情况作出判决。　
　　《物业管理条例》规定了各自的权利与义务。

Answer 5

第一：必须要有物业公司不作为的证据，比如说保安人员不够，物业公司没有按照前期物业合同执行等等，必须要拿到证据证明他们人员不够，工作不到位，证明物业违反前期物业合同在先，时间越早越好。否则的话你必须交物业费。
第二：你的房产也是法院可以执行的财产，不要和法院硬抗，除非不想要正常生活了。
第三：超过2年的物业费，如果物业没有起诉你，那么不用交，已经过期了。