房产纠纷 法律问题 ！

Question

买房者打算购买一套二手房，这个房子的房龄已经4年了，只差1年就可以免交5.5%的营业税了。买卖双方为了避税，决定暂时不去过户登记，而是采取公证的方式。买卖双方同时做了房屋委托公证（300元）和买卖公证（按千分之三收费）。这样一来，等一年后，购房者就可以在无需卖方参与的情况下自行去过户领取新的房产证。买卖双方是全款交易，没有中介参与。这时的买方手中有：房产证，土地证，房屋买卖合同，全额付款的收据，委托公证书，买卖公证书。假定在购房者持有该房屋3个月后，法院决定查封该房屋，理由是原房东因其他债务纠纷，欠下一屁股债务，债主们诉诸法院要求将其名下物业拍卖抵债，此时的原房主早已不知去向，听说已经逃到俄罗斯了，假定他再也不会回来了。由于购房者未能及时过户登记，产权还不属于购房者，那么，这时的购房者，该如何最大限度的维护自己的利益？接下来可能发生的情况会有哪些？购房者手中的“那些东西”会有多大的帮助？购房者面临的最坏的情形是什么？购房者“最可能”面临的情形是什么？万望详细解答，先道一声：谢谢！！

Answer 1

一、合同效力：
一般情况下，经双方签字并经公证后该房屋买卖合同应该已经生效。
虽然双方一年后再办理过户的约定有偷逃税费的嫌疑，但该约定并没有违反法律的禁止性规定，是双方意思自治的表现，该行为只能算规避法律，而不应认定为违法。
二、房屋查封：
但由于该房屋尚未办理过户手续，买方也未获得房屋所有权。从权利角度来讲，该房屋的所有权仍属于卖方。在卖方与第三人发生纠纷时，第三人完全有权利要求法院查封该房屋。
三、权利恢复：
如果该房屋被法院查封，则买方无法办理过户手续。在卖方与第三人的诉讼中，如卖方败诉，则该房屋很可能被执行以履行法院判决。当然也可能存在如果卖方不出庭，导致案件无法查清事实，从而判决驳回诉讼或裁定中止的情形，如果这样，买方可能还有一线希望。
三、提前过户：
如果合同没有必须1年后办理过户的约定，买方可以尝试在该房屋被法院查封前办理过户，即使多交点费用也只好认了，但不知道买方还有没有这个机会。
四、向卖方追偿：
如果买方不能办理过户，无法获得房屋所有权，只好等找到卖方后再追偿了。

Answer 2

此时的购房者，并不是善意的第三人，因为购房这位及时办理房产过户的原因是为了避税，具有非法目的，所以，从要件上讲，它不具备善意第三人的条件，他无权对抗法院的查封，但是如果卖房人所欠的债，不足与房产的价值，那么，购房人可以诉求法院，对剩余价值部分再行查封，以尽可能地减少自己的损失，相反，如果房产价值不足于债的数额或二者相等，那么，购房人将无法从该房产处得到n赔偿，购房人所作的公证，在房屋所有权转移过程中，不能起到他所欲求的目的，因为根据法律规定，房屋所有权转移是以登记为生效要件，也就是说，要想使房屋所有权得到真正法律意义上的转移，必须进行过户才能生效，而本案中，双方只是签订了一个合同，只能说这个房屋买卖合同已经成立，但因为没有登记所以尚未生效，正常情况下，成立的合同双方不得随意解除，但是根据合同法的规定，双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，合同无效，既然双方不及时办理房产证是以避税为目的，显然已经损害了国家的利益，应该属于无效合同，这类合同，法院完全有权依职权解除，解除后，房屋回到起初的状态，所有权仍属于卖房人，那么它的债权人申请法院查封，就有理有据，购房人如果想从该房产处得到他的购房款，就只有等到从该房产价值中偿还完债主们的债后，再要回自己的购房款。最坏的结果是，他将一无所获。只有祈求上帝，让那人在俄罗斯发达后，荣归故里，回来还他的钱。

Answer 3

Answer 4

看看你算不算善意第三人了，如果你是善意第三人的话，房照还在你手里，当时你还有买卖合同的话，就没有事！

Answer 5

还是找个好律师吧,因为这个房屋出现了法律纠纷,而且房产是以过户为依据的,你们避营业税的做法合情不合法,容易被抓把柄,辩好了会转危为安.你手中的“那些东西”除了公正文件其它的还不算你的东西.全额付款的收据，委托公证书，买卖公证书会有用处的,最坏你也是受害者,和债主们一起处理房产,辩好了法院采信买卖公证书就好办了,公正处也是只公正你们的买卖是自愿的,不提示你这样买卖是欠妥的.光收钱啊.