物业和业主之间的法律关系

Question

看物业管理条例上说物业和业主之间是一种合同关系，也就是说业主用不用物业是业主自己说了算的？？那如果一个小区里大部分居民同意物业进驻，但是有少数的几户居民不同意，这个应该怎么处理？？有人说少数服从多数，不过我觉得业主之间从法律上讲少数人没有服从多数人的义务啊，实际操作中能不能物业进小区了，但是这个小区里有的业主和物业签订服务合同，而其它的业主不签，不享有物业服务，也不交物业费呢？？
第二个，如果物业和业主是合同关系的话，那么物业就是一个纯粹的服务机构了（因为业主应该不会花钱请人来管理自己吧），那么有时候这个物业说你不交物业费我就给你断水断电，这合法吗？？
第三个，这个物业和业主既然是合同关系，也就是服务关系，为什么我们这个小区的车位要从物业买呢，应该这个车位本来就是业主的啊，物业只不过是个服务机构，使用车位为什么要交钱呢？？
第四个，这个物业费交上之后一般可以享受到什么服务呢，为什么有的时候家里电线坏了让物业给修修还要花钱啊，
第四个，物业是服务机构话，像电梯这样的东西坏了，物业有义务给修吗？？这个费用是业主出还是物业出啊。

Answer 1

　　1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。
　　物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

　　2‘、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

　　3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。

　　4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

　　5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

追问

签约是业主大会签，但这个业主大会是必须成立的吗？要是就有那么几户业主不同意成立这个业主大会怎么办？大会上过半数就视为通过，那么不同意的少数业主也要遵守大会决议吗？法律上有规定吗？《业主大会和业委会指导规则》是法律性质，还是条例性质的？大家必须要遵守它，还是它只是个借鉴？如果物业进驻后，有少数几户对物业不满意，而大部分满意，少数人的利益应怎样保障
物业不能停水，要是有人不交物业费怎么办？合同法？

追答

1、《业主大会和业委会指导规则》是具有法律效力的文件，该文件依据《中华人民共和国物权法》而产生，对全国居住小区都有司法效力。
投票表决也是《物权法》、《物业管理条例》明文阐述的政策。

2、世界上几乎没有100%让人满意的事情，也是不可为的事情，所以在这种环境下，少数服从多数就成为必须的。全国人大、全国政协的决议也未必是100%通过，国务院报告每年还有不少反对票呢。所以执着于100%的人都满意，万事皆不可为。再者，少数服从多数原则，本来就是民主制度下的一个施政手段，个人利益服从于集体利益，少数人利益服从于大多数人利益。完全以少数人利益为中心，岂不是又要回到封建社会去了？

3、业主欠物业费，物业可以依据《物业管理条例》、《物权法》等通过司法途径解决，断水停电只能加剧矛盾的激化，于解决问题无丝毫帮助。

追问

你这里说的3里面，物业通过司法途径解决的时候，像起诉到法院，应该是起诉业主大会吧，毕竟单个业主和物业没有合同约束吧，那么业主大会再怎么和业主解决呢？？但在中国的管理体系中，业主大会不像什么街道委员会之类的行政机关一样，它没强制的权力啊，这个业主大会最多就像个董事会啊？单个业主难道如果除了遵守就只能退出？怎么觉得业主有被qj的感觉啊

追答

第一，业主大会是全体业主的决策机构。业主大会也等同于全体业主。所以业主大会通过业委会和物业公司签署的物业合同，对全体小区的业主都具有法律效力。单个业主必需遵守业主大会的决议，也就必需履行物业管理合同。不履行合同的业主，违反了物业管理合同的同时，也违反了《物业管理条例》，进而违反《物权法》，当然要承担法律责任。
另外，如果你把业主大会形容为董事会的话，还有点不准确，业主大会应该是股东大会，业委会才是董事会，而单个业主属于股东，每个业主都有股份。股东大会的决议，从来不会考虑到每一个股东的私人利益，他考虑的是整个股东整体的权益。

如果你过分强调个人利益，始终认为个人利益高于一切的话，我只能说你现在还无法融入这个社会。

Answer 2

“物业”和“业主”之间的法律关系是合同关系。

但是这种合同关系是比较特殊的，合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方——业主委员会。

物业管理法律关系的分类

物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理，因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。

物业管理民事法律关系

物业管理民事法律关系是指根据民事法律规范调控所确立的以民事地位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

民事法律关系主要有三个特点：第一，民事法律关系参与者的法律地位是平等的，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；第二，民事法律关系大多是由当事人自愿设立的，是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系，一般是由当事人的合法意思决定的；第三，民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的，权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利，另一方仅负有义务的民事法律关系。

物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中，为避免与专门民法的规定存在过多重复而较少对物业管理民事权利义务具体规定。

物业管理民事法律关系具有一些自身的特色：①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主，但并不以土地业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及的公共利益较为重大，物业管理法规在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利义务特别是义务作出了较多的指导性和强行性规定。例如，业主公约的订立、物业管理项目委托合同的订立在行为形式上都要求采用书面形式，以及通过《物业管理服务等级标准》规范服务行为等。

物业管理经济法律关系

物业管理经济法律关系，又称物业管理事业法律关系，是指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会等)之间依经济法形成的经济地位和经济权利义务关系。

物业管理经济法律关系是物业管理法规中规定内容最多的部分，这是由物业管理法规属于经济法范畴的性质所决定的。中国物业管理经济法律关系具有一些自身的特色：①物业管理经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。其中业主自治管理板块不仅包含物业经济管理的关系内容，而且涉及人居环境文明建设管理的内容关系。②物业管理经济法律关系中代表国家对物业管理事业执行归口管理的机关，不是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等)，而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定的负责物业管理的相关部门。③物业管理经济法律关系涉及经济法律规范所调控的各种经济关系，包括规划、计划、财政、物价、工商、税收、金融、会计、劳动、环境保护、反不正当竞争、产品和服务质量监督、消费者权益保护等经济法律关系。

物业管理行政法律关系

物业管理行政法律关系是指因与物业管理相关的行政法律调控而在政府、物业管理归口主管行政部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的地位、权利义务关系。

Answer 3

　　1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。
　　物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

　　2‘、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

　　3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。

　　4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

　　5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

Answer 4

首先。楼主的问题是很有代表性的。也是现在很多小区业主同样存在的疑问。
我按楼主问题顺序一一解释：1.在业主购房时，开发商在与业主签购房合同时都会签订《物业前期服务协议》，该协议中的物业公司是由开发商通过招标选定的，所以业主在此时是没有话语权的。（但此时的物业基本都是开发商自有的物业公司或者同属统一集团公司的物业公司，但也有例外，这个也是普遍现象。因为自有的物业公司比较配合房产公司的小区建设，销售和物业服务。其实对业主也是有一定好处的，因为有问题可以直接反应给物业然后物业直接找开发商，但坏处就是如果物业不负责任，就会变成互相推脱了。）所以呢，前期物业来讲就不存在业主不签物业服务合同的了。紧接着，在小区召开首次业主大会时，或者说成立业主委员会后按照法定程序达到相关条件后可以再选聘物业公司。具体条件参考全国或者当地《物业管理条例》。
2.停水停电这种做法了，现在很多地方都有明确规定，物业公司是没有权利停水停电的，除非自来水公司，供电局授权给物业。
3.车位租赁和买卖这个问题的话要先看车位产权是属于哪一方的，因为很多开发商都保留了车位的产权，业主购房只是拿到了房屋的产权，并不附带车位的产权。这种情况下开发商委托物业对车位进行租赁或者买卖，但产权人还是开发商。租赁车位，车位费包括物业公司的管理费和车位使用费（给开发商的）。
4.这个问题，首先要了解物业费这个概念；物业费支出包括物业管理区域公共区域内的中修和零星维修，不包括业主室内的维修。另外;还要看室内维修内容是否在房产公司的保修范围之内和保修期限内。具体参照收楼时给的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，里面都有详细规定。5.电梯维修，首先是反应给物业，物业找相应的电梯公司（如日立，奥蒂斯之类）。如果过了电梯的保修期限，而电梯却是需要更换的可以申请住宅专项维修资金。
希望我的回答对楼主有用，谢谢。