二手房买卖具体流程

Question

情况如下：
1.房东是从开发商初购置房产，房产有银行按揭未还清，三证还没有办出来。
2.中介告诉我们流程是：房东办出三证-----签订正式合同-----买家打首付到银行监管账户----买家办理公积金贷款，同时房东提取监管账户里的首付款------公积金贷款审批通过，房东去银行还清按揭-----过户给买家--------买家拿钥匙，卖家等公积金放款
补充我的疑问：
1.等了1个月房东的三证还没有下来，说法是银行那边在办他项权证，银行那边办完之后才能去房管局办理三证。根据网上了解，似乎是先有三证，再去银行办他项权证，怎么说法和实际不一样。但是房东在银行有贷款是事实，难道当初银行没有看到房产证就给办理贷款了？
2.房东拿了首付款之后才办理过户，等于是房东得拿买家的首付款去还清按揭，那这样买的权利不是就没有保障了么？万一房东拿了首付款不办理还款和过户怎么办？这样银行的监管账户的意义又在哪里呢？

Answer 1

手房买卖要看原房产的性质了，有房产证的直接办理过户就可以。
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）
3、6元/平方米的手续费（房管局收）
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）
5、公证费最高300元
无证的就要办理合同更名了
1.和新的买主签订一个买卖合同, 写明价格和过户的方式等等
2.打个退房报告给开发商, 说明是自愿退房.
3.新的买主与开发商签订买卖合同, 签订的价格与你从开发商手里买的价格是一样的.
4.新买主与开发商签订合同之后马上付款.这个款项是你卖房的价格.
5.同更名会涉及到一个合同更名费，额度大概和过户是一样的。
只有有房产证的产权才可以去银行申请贷款
操作起来比较麻烦，你可以看一下我的个人资料，希望能帮上你的忙。

注意看我上面回答，只有有房产证的二手房才能办按揭。否则你想贷款只能拿其他资产抵押了。
流程大致会包括：去银行申请，银行会给你做个资产评估，通常要比你实际价格低一些；然后银行只会贷给你评估价的70% ,其他剩余的种种费用就要付现了。
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Answer 2

1、房东是办按揭贷款，凭购房合同。
2、房东可以拿买家首付去还按揭。
3、银行还押有房东尚未办下来的他项权证。
建议找个律师公证一下 万一过后有什么麻烦也证明咱自己都是通过合法手续买的 有买二手房前房主因债务问题把房子提前给别人承诺了又卖的情况

Answer 3

1、房东是办按揭贷款，凭购房合同。
2、房东可以拿买家首付去还按揭。
3、银行还押有房东尚未办下来的他项权证。

Answer 4

Answer 5