民法那条规定房屋买卖不破租赁？

Answer 1

最高法关于贯彻执行民法通则的意见中，明确规定了房屋买卖不破租赁，主要包括两方面，房屋在租赁期限内发生的买卖，原租赁合同对新房东有效。出租人变卖房屋的应当提前通知给承租人，同等条件下，承租人可以优先购买。
一、民法那条规定房屋买卖不破租赁?
《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
二、买卖不破租赁的成立条件有哪些?
1、存在合法有效的租赁合同
要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。
2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
3、租赁物已经交付于承租人
“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。
4、所有权发生变动是在租赁期间内
“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
综上所述，民法通则是重要的法律文件，在最高法关于民法通则的司法解释中，用具体条文对房屋买卖不破租赁做出规定，简单的说，房屋尚在租赁期限内的，由于买卖、赠与等，发生产权变化，新的受让人和承租人之间的租赁关系继续生效。