尚未取得房产证的二手房交易如何避免风险？

Question

一个同事是通过单位买的房子，当时买的时候明显低于市场价，购房合同上写的是商品房，与单位签的协议必须要服务到2016年5月，目前房子已经交房了，但是房产证要到2016年5月才能拿到。现在我想买他的房子，我该怎样做才能降低风险？比如他辞职到外地、一房两卖等等这些风险该如何避免或者降低？

Answer 1

正常来说，只有有房产证的房子才能买卖。你这样的情况想要交易有一个办法可以，让业主做去公证处做不可单方面撤销的全权委托公证。因为房屋面签，过户等都是需要本人出面的，但是做了这个公证的话业主本人不用出面，受托人出面就可以了。也就是说，做了这个公证，以后办房产证，过户这些事你自己去就可以了，业主不配合也不怕，就是注意委托的期限时间写长一点。

追问

如果他辞职了他是拿不到房子的，因为与单位签的服务期限未满，这种情况我该怎么办？

如果出现一房两卖造成到时我与第三方有纠纷，这种情况我该怎么办？

如果出现他到时候不想卖了，或者要涨价，这种情况我该怎么办？

追答

第一个问题这是你们单位的特殊情况，我没考虑到，也不知道该怎么解决。第二个问题和第三个问题都不会有什么问题，因为做了委托之后你就相当于业主了，他不卖，你自己去都可以把手续办了。

追问

我上网查看说没有房产证的房子是没有买卖权的，相当于我和卖房的人签署的协议跟房子是没有关系的，只是跟他个人有关。那你说“做了委托之后你就相当于业主了”这点能再解释一下吗？

追答

关于房屋买卖国际只承认红本过户，所以没有房产证当然是没有买卖权的。问题你们现在的交易就是没有房产证，所以你要约束到业主的办法只有去做上面说的公证。这个公证的作用就是让受托人行使业主本人的相关权利。业主做了委托给你之后，房产过户等相关手续只要你去就可以办了不需要原来的业主本人出面。他就算反悔或者出现其他的问题也没关系，因为你自己就可以去把手续办了。

追问

谢谢你！
我想再问一下如果我跟他签协议，上面规定“如果他到时不卖了或者涨价，除了将我首付20万退给我之外，另需（须？）付我10万元作为赔偿”，这样的协议是否有效，还有协议上这样规定法律是否支持？
另外，我想问一下你说的这个不可单方面撤销的全权委托该怎么做，怎么起草？请问您是律师吗？如果是的话能否告知联系方式，我想咨询一下具体怎么执行，可以付费的，谢谢。

追答

这个委托去公证处人家有现成的模板，根据你们自己的情况去改一下就可以了。你说的这个协议是很难受到法律保护的，因为国家只认可房产证过户，引申出来我们是不是可以理解只有有房产证的房子才能签署相关的协议。我不是律师，我是做房地产的，所以，公证这个事，我可以告诉你绝对没问题，至于你说的协议，我回答不了。