询问关于银行贷款给借款人，借款人所抵押的房屋又租给了承租人甲，贷款期间有转租给承租人乙的法律问题

Question

角色：银行、借款人（出租人）、承租人
情况一：借款人（出租人）与承租人甲乙存在租赁关系，双方签订租赁合同且存在备案，在租赁合同中没有约定出租房抵押的有关事项。借款人向银行申请贷款，此时借款人与承租人甲存在租赁关系，银行贷款时跟承租人甲签订了补充协议，承租人甲同意银行在执行借款人的房产时不会以租赁该房产为由阻碍银行行使权利，同时银行又与借款人书面约定若更换承租人，借款人有义务主动告知银行以便银行与新的承租人签订补充协议。贷款生效一段时间后，借款人将房屋租给了承租人乙，且乙已经将未来几年的房租一次付清，借款人未主动告知银行，并且，一段时间后，借款人无力偿还贷款，现银行要拍卖借款人的房产，此时，承租人乙认为银行拍卖借款人的房产使得自己的权益受到了侵犯，阻碍拍卖顺利进行。
我想问在这种情况下，银行和承租人乙到底谁是善意的第三方？法院该如何处理这个案件？
情况二：租赁合同若只是私人间签订保留，但没有备案，其他情况不变，那么法院如何处理？
情况三：借款人与承租人存在租赁的事实，但无法提供租赁合同，其她条件不变，那么法院该如何处理？
情况四：就算借款人与承租人在合同中约定了关于所租房屋抵押的事项，但借款人故意隐瞒了该房屋已经设定抵押的事实，同时没有告知银行更换承租人的情况？承租人乙和银行的权益都因为借款人的不诚实而受到影响，那法院的判决到底该有利于哪一方？

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Answer 1

（1）本案考查的是抵押与租赁的关系。
《物权法》第190条明确规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也就是“买卖不破租赁”，但亦规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
依据上述法律规定，银行有权拍卖该抵押房产，不受承租人乙的影响。
（2）处理同情况1

（3）处理同情况1

（4）处理同情况1。需要说明的是，借款人与银行之间的抵押合同关系，借款人与承租人之间的租赁关系是相互独立的两种法律关系。承租人的损失是由于借款人的行为而导致的，故只能向借款人追偿，与银行无关。

Answer 2

房产抵押贷款是什么？
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

个人房屋抵押贷款只要房龄不超30年都可以申请的！
房产抵押贷款申请材料:
（1）房产证
（2）权利人及配偶的身份证
（3）权利人及配偶的户口本
（4）权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
（5）收入证明
（6）如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证
（7）如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单
（8）为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

Answer 3

这方面是存在法律关系的，首先国家法律租赁不破买卖，也就是租给别人的房子即使抵押贷款了，可以和租户商量放弃优先购买权就OK了。