国有划拨土地上的房产怎样去除土地价值

Question

国有划拨土地上的房产怎样去除土地价值我有一套房产，土地证显示为国有划拨，房产评估时是否应该去除土地价值？还是应该按照市场价值评估？

Answer 1

您好！
　　一、抵押估价
　　1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
　　2.从银行的角度：
　　抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。

　　二、房地产估价机构银行
　　1.发挥其自身专长和信息优势
　　2.帮助金融机构消除信息不对称
　　3.控制违约风险
　　4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
　　同时：
　　5.提高房地产估价机构信誉度
　　6.提升服务水平
　　7.提高专业水准和管理能力
　　8.获得可观的业务收入
　　9.建立和扩大自身客户群
　　10.形成核心竞争力
　　11.促进房地产估价行业良性发展

　　第二部分 形势与分析

　　一、基本面分析
　　关于房地产抵押估价服务：
　　截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
　　标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
　　大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。

　　二、现实分析
　　（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
　　1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
　　2.收费混乱、回扣之风盛行；
　　3.对分支机构缺乏必要管理；
　　4.信用档案形同虚设；
　　5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
　　6.其他。
　　问题的表现：
　　（1）评估机构与估价师
　　个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
　　（2）银行
　　对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
　　（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
　　1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
　　2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
　　3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
　　4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
　　5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
　　6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
　　7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
　　（三）研究滞后，技术体系需要完善
　　1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
　　*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
　　*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
　　*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
　　2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
　　3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
　　（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
　　1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
　　2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
　　3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
　　4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
　　5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
　　6.估价行业组织作用。
　　（五）估价师：知识结构、知识掌握
　　建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
　　“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
　　建筑学、工程造价、土木建筑工程
　　最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条
　　（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
　　（2）建筑物结构承载能力：设计限值
　　（六）评估技术问题
　　（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
　　（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
　　（3）多种评估方法：
　　房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
　　成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
　　诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。

　　三、政策建议
　　（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
　　加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
　　（二）对抵押估价理论进行深入研究
　　在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险
　　价值类型：最为紧迫的问题
　　与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法
　　关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
　　（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系
　　基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
　　数据库可实行会员制，有偿使用
　　大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
　　（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
　　因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
　　加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。

　　第三部分 对评估机构的内部要求
　　抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。

　　一、政策法规要求
　　1.评估行业的资格管理：
　　资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
　　行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
　　矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
　　2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
　　等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
　　评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
　　管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。

　　二、资质需求及信用考核
　　（一）基本条件：四条
　　（二）专项条件：五条
　　（三）信用考核
　　银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
　　银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
　　1.谈话提醒：10条
　　2.特别名单：12条
　　管理范围：
　　资产评估
　　房地产估价
　　土地估价
　　其他专业资产评估机构
　　管理内容：
　　合作机构的认定
　　日常管理
　　年度考评
　　动态调整
　　。。。

　　第四部分 对评估报告的内在要求

　　一、评估作业与报告形式规范
　　（一）制度准则
　　1.资产评估:
　　2.房地产:
　　3.土地估价:
　　（二）作业原则
　　1.合法原则
　　权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
　　2.谨慎原则
　　房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
　　3.公正原则
　　（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
　　（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
　　4.估价时点原则
　　（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
　　（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价
　　（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
　　1.知识储备要求：
　　2.信息储备要求：
　　3.评估报告形式审查内容
　　内容完整性审核
　　中介机构资质审核
　　合法有效性审核
　　评估报告的逻辑性审核
　　（四）评估报告形式审查（不规范事例）
　　评估专用章、业务专用章、报告专用章
　　一个估价师签字、不同资质估价师混签
　　估价报告的有效期
　　估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
　　报告是否在有效期内
　　报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
　　权属审核
　　权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
　　抵（质）押登记情况审核
　　评估报告的逻辑性审核
　　评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
　　评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
　　押品与评估对象的一致性

　　二、评估报告技术审查
　　（一）技术要点
　　方法的恰当性
　　依据可靠性
　　参数合理性
　　计算过程的准确性
　　（二）分项要点：以房地产评估为例
　　1.估价目的：
　　房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
　　2.关注实现方式：
　　（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
　　着物的残值）
　　（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
　　（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
　　3.抵押估价：
　　房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
　　4.主要评估方法
　　（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
　　（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
　　者资本化率
　　（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
　　（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
　　（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
　　5.主要评估方法审核要点
　　（1）市场比较法：
　　应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
　　适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
　　选取实例的可比性：
　　A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
　　B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
　　C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
　　D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
　　（2）收益法：
　　应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。
　　适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
　　计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
　　客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
　　资本化率r的合理性：
　　（3）成本法：
　　应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。
　　适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
　　各项费用的合理性
　　重置价格的合理性
　　成新率的合理性
　　（4）假设开发法 ：
　　应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
　　测性；
　　适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
　　常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
　　造的再开发地产的估价。
　　开发完成后的房地产价值的合理性
　　开发成本的合理性
　　利润率的合理性
　　税费率设置的合理性
　　（5）基准地价修正系数法：
　　应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
　　适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。
　　基准地价选取的恰当性
　　容积率设定的合理性
　　三、评估报告的注意事项及风险点
　　（一）注意事项
　　1.选用不合理的假设前提
　　2.重复计算
　　3.扩大评估对象的范围
　　4.虚增容积率
　　5.虚增房地产租金收入
　　6.虚增开发完成的房地产市场价值
　　7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
　　（二）评估报告的风险点
　　1.抵押品价值
　　2.抵押物风险：
　　（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
　　（2）禁止抵押的房地产范围：
　　是否存有限制条件
　　开发商已合法出售的房地产
　　预购商品房贷款抵押的
　　以共有的房地产抵押的
　　以已出租的房地产抵押的
　　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
　　建筑工程款优于抵押权受偿
　　3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
　　（1）注重预期风险。
　　（2）市场变现能力风险。
　　（3）抵押期间的损耗风险。
　　（4）其他……
望采纳，谢谢