房产证附记上的债权金额为什么高于实际贷款额度，实际贷款21万但是房产证上的债权金额是44万，这样合法吗

Answer 1

合法。房子抵押给银行，向银行贷款。但是每家银行标准不一样银行出于对贷款资金的风险考虑，都会对每笔借款进行风控管理。用房子抵押贷款的，银行评估你房产价格为44万，而实际贷款金额为21万，这就意味着贷款只能按照评估价格给你5到7成。
法律分析
用房子抵押贷款的，银行会根据房产价值评估房产价格，评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。
借款合同应当采用书面形式。抵押是指，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
向银行贷款的具体流程：
1、向贷款银行进行咨询，了解贷款条件以及贷款利率等具体内容，选择想要贷款的银行；
2、向银行申请贷款；
3、签订借款合同和抵押合同；
4、办理房屋产权抵押登记。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第六百六十八条 借款合同应当采用书面形式，但是自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容一般包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

Answer 2

1、房屋他项权，是指以房产为债权做抵押担保、并到房管部门办理抵押登记的权利。2、所以，房屋他项权中的债权数额，是指以房屋做为抵押担保的主债权的数额。
简单点说，银行贷款给你，房子抵押给银行，银行评估你房产价格就是44万，但是贷款只能按照评估价格贷给你5到7成。