请问：房屋贷款？

Question

我想买朋友的房子，他的房子是期房在两年前一次性交齐了房款总额：22万。现在我想买他的房子。他总价25.5万卖给我，在今年10月份可以办下房产证，这样我提前买下，就可以避免了百分之五的国六条的薪税：一万元左右。房产证直接办成我的名字。我想商业贷款，房屋价格：每平方2550元*86.8=22.134万元加上地下室：7000各类税款...共计：三万多。这个房子总价格25.5万...我最多能从银行贷多少钱？是22万的三成？还是25.5万的三成？能否有机会变成25.5的三成呢？将三万多的其他费用一起算在可贷款总额中？非常感谢各位.....请明白的人给与答案！！！
他这样交易给我，应该不是二手房了吧？！
这是两年前的期房，今年8月竣工.9月交钥匙。10月房产证办下来。是想赶在10月前买下，不用更名了，这样的房子想贷款，请问该怎样交易呢？ 非常感谢！

Answer 1

　　面对许多商品房销售广告中某银行提供7成20年按揭的内容，不少朋友
　　怦然心动，但又不明白如何办理。这里向大家介绍用住房按揭贷款方式购
　　买住房的基本知识。

　　按揭是指置业者（购房人）以所购房产作为抵押物向银行取得贷款，
　　分期还本付息，并在一定条件下由房地产开发商承担还款保证责任的融资
　　购楼方式。所谓“某银行提供7成20年按揭”就是指置业者以住房按揭贷款
　　方式购房时，银行最多提供房屋总价款70％的贷款，其余30％要由置业者
　　自己先支付，还款期最长为20年。近日，中国人民银行允许所有中资商业
　　银行开办消费信贷业务，并将住房贷款比例提高到不超过全部价款的80％。

　　置业者采用住房按揭贷款方式购房，通常要经过以下步骤：（1）置业
　　者与发展商（必须与银行有按揭贷款合作关系）签订商品房买卖（预售）
　　合同，办理买卖登记手续，并支付至少30％的房款（近日中国人民银行已
　　将首付款比例降至最低20％）。（2）置业者向银行申请按揭贷款，并向银
　　行提交相关法律文件。这些文件主要有贷款申请书、商品房买卖（预售）
　　合同、有稳定职业和收入的证明、用作抵押的房产的估价证明等。（3）银
　　行收到置业者提交的相关文件和证明后，对申请贷款的置业者的资信状况
　　和还款能力进行审查（一般委托律师进行）。认为合格后，签订按揭贷款
　　合同并办理抵押登记手续，将贷款直接付给发展商。发展商收到此款后，
　　视为置业者已交足房价款。此外，银行一般还会要求发展商在置业者不能
　　按期偿还贷款时承担连带保证责任或要求置业者向保险公司投保住房贷款
　　合同履约保证险和房屋保险。

　　置业者采用住房按揭贷款方式购房首先要注意购房的一些共性问题：
　　（1）查验开发商的资质（资质等级愈高，信誉愈好）和项目的合法性（主
　　要查验“五证”和“两书”）。（2）在商品房买卖（预售）合同中明确规
　　定房屋的质量标准、交付房屋的期限、办理产权证的期限、基础设施和市
　　政条件开通与运营时间、房屋装修标准、实际交付房屋的面积与合同规定
　　的房屋面积不一致的处理办法，发展商违约时应承担的违约责任。其次，
　　置业者不要误认为商品房销售广告有银行提供按揭的内容，银行便会贷款。
　　为避免引起纠纷，还应注意按揭中的特殊法律问题：（1）置业者应详尽了
　　解银行提供按揭贷款的条件并对自己符合条件有较大把握时再与发展商签
　　订商品房买卖（预售）合同。（2）为避免置业者向银行申请贷款未获批准
　　或贷款成数不足约定水平时与发展商发生纠纷，置业者应在商品房买卖
　　（预售）合同中明确约定，置业者申请贷款未获银行批准时，置业者有解
　　除合同的权利以及置业者所获得批准贷款额成数不足时的付款方式。（3）
　　为减少还款期内利率上调的风险以及获得房产价格变动时的利益，置业者
　　可争取在按揭贷款合同中约定，置业者有权在抵押期内将抵押房产转让，
　　以转让得价款提前偿还银行贷款本金和实际借款期间的利息。

Answer 2

二手楼的按揭，贷款成数不是很高的，最高都是做到6成左右，银行会跟据房产的评估价和交易的买卖价，取其中最低价作为抵押价值，假如25.5万元是最低价的话，只能申请 25.5×0.6％ 万元了；

Answer 3