物业不允许未购买地下停车位的住户进入停车场，合法吗？

Question

我们小区的地下停车位，是以长期租用的方式租给住户的。最近物业在进入地下停车场的楼门处安装了门禁系统，并只针对租用停车位的住户发放门禁卡，这样，未租用的住户就不能再进入地下停车场了（不是车辆进入，而是不允许人进入地下停车场）。请问物业这样做合法吗？谢谢！
不是费用的问题，是物业不允许其他人员（不是指车辆）进入地下车场，这样做合理吗？

Answer 1

物业不允许未购买地下停车位的住户进入停车场的合法性在法律层面应该具体情况具体分析。

对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需分情况对待：

1、属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人。

实践中的判决，如大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00825号、镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号均有论述。

2、计入公摊面积的但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。

3、对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业务共有。

不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。

法律导人向善，《物权法》第七十四条第二款的目的，是通过开发商享有所有权鼓励其多修建具有专有权的车位，是对各方权属的明确确认，而非造成权属的混乱。

如果单纯依据第七十四条第二款，凡规划内车位均属于开发商所有，则可能发生开发商利用车位恶意逃避房价监管、建筑区划内的公共部分被开发商侵占一空等问题，亦违背立法之本意。

故对《物权法》七十四条第二款的适用，不能单一考量是否在规划内。

扩展资料：

中华人民共和国物权法对于业主的建筑物区分所有权有如下规定：

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 

第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 

参考资料：

全国人民代表大会官网-中华人民共和国物权法

百度百科-物权法

Answer 2

Answer 3

这是物业服务企业管理的一中方式，如果车库产权归属业主，那人当然可以进出，产权不属于业主的，物业一方面是怕你的安全问题，二是不让你进去是对停车业主的车辆管理负责，这只是物业管理的方式，法律没有这方面的规定

Answer 4

首先不知道地下车库的所有权是否属于所有业主
1、如果属于的，物业这样做是不恰当的，应该根据当地物价部门规定的标准进行收费，如不愿意缴费的，确实不能享有该服务
2、如果是属于开发商或者其他所有人的，本着谁投资谁受益的原则，应按照所有人指定的方式进行收费

追问

不是费用的问题，是物业不允许其他人员（不是指车辆）进入地下车场，这样做合理吗？

Answer 5

法律上应该是不合理的，但是以正常的思维来看，物业的做法还是正确的，毕竟是别人都花了费用租用了车位，您不租的话，您的车肯定是进不去的，那么您的车不在里面您为什么没事要去地下车库呢？首先你的做法就很令我不解。

追问

小区地面部分已经被物业圈起来，汽车不能开到院子里面，更不可能开到楼门口。我们小区是单位房，经常同事会搭车一起上下班，这样只能到地下库搭车；如果买了重的货物请同事帮忙送回的话，也只能在地下车场卸货，没有门禁卡怎么回家？（各楼门的门禁是不同的，不通用）

追答

哦，原来是这样。恕我直言，坐车的话您可以在小区外面等同事，如果有货物之类的话可以和物业协商一下，毕竟不是天天都有货物的，一般情况来说不是天天如此的话物业还是可以讲通的。真不行的话就电话投诉他们（尽量还是不要撕破脸）希望可以帮到你。