原业主在签了卖房合同后，再与别人签出租合同。该合同有效吗？

Question

原业主在签了卖房合同后，再与别人签出租合同。
该合同有效吗？
新业主在过户后可否不承认原业主与租客的租赁合同（租赁合同的违约责任由原业主承担)?

我在网上看到很多“买卖不破租赁”的说法，但这些说法都是租赁在前，买卖在后。而我这说的是：买卖在前，租赁在后。

我觉得（已签买卖合同后）原业主在搬出后，成功过户前，再与别人签租赁合同，是很缺德的行为（因为在这个时候，原业主可以不过滤租客是什么人，也不论正常租价该多少，只要有人还价就有“外块”收）。这样的行为我认为不该受到法律的保护的，但我找不到相应的有关法律规定；

请回答者，除了发表自己的看法，最好能提供相应的法律、法规的内容给我。

先在此谢了！

Answer 1

你的这种情况是原业主对于租户的合同欺诈，他用隐瞒所有权期限等方式欺骗了租户，在合同法第四十二条中有规定，应该原业主赔偿租户。

至于他的租赁合同是否有效，要看你们的买卖合同生效时间与他们的租赁合同签订时间谁在先。注意是买卖合同的生效时间，通常是你支付定金，原业主给你定金收据的时间。因为只要买卖合同生效了，即使没有过户，房产的所有权归属也放生了变化了。

参考：最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”

他的租赁合同的有效期是过户当日，因为你们的买卖合同上面没有说明房子是带租约出售的，所以你过户以后对房子有完全的处分权利，让租客去找和他签订合同的人，官司他定输，

你的理解是正确的，这件事涉及到两个合同的成立及效力问题。如果前一合同成立，则后一合同无效。买卖合同一旦“成立”，其财产处分权即受到限制，《合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权力的义务。出卖人如果不能向买受人交付房屋，应视为违约。不动产买卖合同虽然需要登记才能生效，但签定了合同，合同即已成立，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人在买卖合同成立后又与他人就同一标的物签订租赁合同，应属合同欺诈行为。
另一种意见认为，买卖合同成立后，出卖人又将房屋租赁的行为可以认为出卖人已撤销买卖合同。
如果本案是一件实际案件，因不知道你是哪一方，不好进一步论述。
如果仅是理论探讨，关键是区分合同的成立和合同的生效两个概念。

Answer 2

你的这种情况是原业主对于租户的合同欺诈，他用隐瞒所有权期限等方式欺骗了租户，在合同法第四十二条中有规定，应该原业主赔偿租户。

至于他的租赁合同是否有效，要看你们的买卖合同生效时间与他们的租赁合同签订时间谁在先。注意是买卖合同的生效时间，通常是你支付定金，原业主给你定金收据的时间。因为只要买卖合同生效了，即使没有过户，房产的所有权归属也放生了变化了。

参考：最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”

Answer 3

你的这种情况是原业主对于租户的合同欺诈，他用隐瞒所有权期限等方式欺骗了租户，在合同法第四十二条中有规定，应该原业主赔偿租户。

至于他的租赁合同是否有效，要看你们的买卖合同生效时间与他们的租赁合同签订时间谁在先。注意是买卖合同的生效时间，通常是你支付定金，原业主给你定金收据的时间。因为只要买卖合同生效了，即使没有过户，房产的所有权归属也放生了变化了。

参考：最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”

Answer 4

合同是否有效要根据具体情况分析。
1、原业主在签了卖房合同生效后，再与别人签出租合同，该租赁合同无效。给承租人造成的损失由原业主负责。
2、原业主跟别人签了卖房合同，但未实际生效，所有权属于原业主，再与第三人签订出租合同，该租赁合同有效。
3、《合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
　　第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

Answer 5

你的理解是正确的，这件事涉及到两个合同的成立及效力问题。如果前一合同成立，则后一合同无效。买卖合同一旦“成立”，其财产处分权即受到限制，《合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权力的义务。出卖人如果不能向买受人交付房屋，应视为违约。不动产买卖合同虽然需要登记才能生效，但签定了合同，合同即已成立，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人在买卖合同成立后又与他人就同一标的物签订租赁合同，应属合同欺诈行为。
另一种意见认为，买卖合同成立后，出卖人又将房屋租赁的行为可以认为出卖人已撤销买卖合同。
如果本案是一件实际案件，因不知道你是哪一方，不好进一步论述。
如果仅是理论探讨，关键是区分合同的成立和合同的生效两个概念。