二手房买卖，房东以房价上涨为由，拒绝履行合同。我能否向法院申请让房东继续履行合同？

Question

本人在上个月通过中介购买了一套二手房，预付了订金，在中介哪里与房东共同签订了普通购房合同，双方也签字画押，中介也签字证实。之后本人与房东一起去办理了银行按揭贷款，并按照合同约定，把首付款交给他，还在银行开具了首付款的特殊手续提交给银行备案，一切顺利。大约一个星期后，也就是昨天，银行打电话通知我符合贷款条件，只等过户后直接放款到房东帐户。这一个星期里，我与房东又一起去房产局办理了调档，证实她的房子没有任何问题，可以买卖。所有手续已齐备，约定的是今天一起去过户。到此，合同正常履行，一切顺利。

可是也就在约定一起去过户的今天，房东却跑到中介大吵大闹，要求涨价，涨得到不多，涨2万，但是我很生气，我一分钱都不想多给她，况且合同上也没声明说她可以随时涨价啊！这不是欺负人么？还以她老公说房价卖低了的理由拒绝和解。（这里要提一下，她有两套房产，为了少缴税，与她老公办理了离婚手续）

现在她想按照合同，赔偿我们双倍订金了事。但是我不同意，我希望她继续履行合同，把房子卖给我。那么，有如下几个问题请大家帮忙！

1.请问这个官司应该怎么打？
2.法官会倾向我吗？
3.胜算有多少？
4.需要注意什么？
5.大概要耗多长时间？

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注：合同上并没有明文规定在某某种情况下，房东有权解除合同，更没有写明在房东对买家赔偿双倍订金之后即解除合同的字样…也就是说，整个合同，没有任何字样注明在何种情况下，可以由买卖任何一方单方面解除合同。那么我认为该合同在任何情况下都是有效的，并有权要求房东在没有履行障碍的情况下，继续履行合同。

我们上星期才一起去房产局办理的存量房转让核档手续，而且核档结果的材料我也已经拿到了。办理手续的时效是2个月，也就是在一个月零3个星期内，他都没权利转让这套房屋，这套房屋名副其实已经是我的了，我的履约过程没有任何瑕疵。我马上就要起诉他，然后马上申请房产保全，他更加无法出售该房屋。

核档结果证明该房子没有任何问题，完全可以继续履行合同，不存在任何履行障碍。

事情的情节我已经是用最啰嗦的方式进行描述了，实际事情经过应该比这个还要简单，合同上没有任何附加条件和其他约束，只是合同的样本上默认有一条，房东违约按照订金双倍赔偿。

事情发展到这个地步，我个人认为已经不单纯是赔偿订金的事儿了，因为我为了购买这套房产凑够首付，还贱价销售了我另外一处房产，已经给我造成了严重的经济损失。

Answer 1

1二手房过户的生效要件并不是过户，在你和原房主签订合同是已经生效，过户不过是一种肯定合同的程序。所以可以确定的是你们的买卖合同在不过户的情况下依然有效。2不管她和她老公是否离婚合同都有效，在法律关系上他们已经不是夫妻了，即使是也不能因丈夫不同意单方面的理由来否定合同。所以不管怎么说你的合同在效力方面你都不用担心。法院也会判定合同有效。3现在唯一的问题就是她不履行合同，但说实在的按法律规定最多不能超过首付的0.2，很不合算。4如果她闹到法院，估计法官也不好办，毕竟她大不了违约就是了，建议你就照着合同做自己该做的，最好住进去，让她自己去告，当然最好能找位律师

Answer 2

你们的合同真实有效，签订合同，就是为了预防出现市场波动的风险，在你们签订合同，双方就应该意识到市场风险，对方如果以涨价为由要求解除合同，是不能成立的，否则要承当违约责任，在这个案件中，你要求让法庭判决让对方承当继续履行合同的义务，法院会保护这种交易，胜算90%以上，最长需要六个月时间。

Answer 3

1、很简单，诉对方按原价继续履行合同。因为您已经调查清楚对方的房子不存在其他查封状态，随时可以交易，继续履行没有障碍；
2、这是很简单的案子，法官无非是看对方的说法，这时就要看买卖合同的签订和产权人情况。如果产权人只有她自己，那对不起，你自己签的合同没有一个合理的理由要涨价是不可能获得支持的；
3、如果情节只有您描述的这么简单，那胜率接近100%，关键还是具体看合同的内容；
4、这种案件基本都是简易程序，一审、二审都是3个月左右；
5、不过即使拿到获胜的判决，执行是个问题。到时要尽量跟执行庭协商好，让执行法官陪同一起去过户，会顺利一点。

追问

情节我已经是用最啰嗦的方式进行描述了，实际事情经过比这个还要简单
合同上没有任何附加条件和其他约束，只是合同的样本上默认有一条，房东违约按照订金双倍赔偿~

但是事情发展到这个地步，我个人认为已经不单纯是赔偿订金的事儿了
因为我为了购买这套房产凑够首付，还贱价销售了我另外一处房产，已经给我造成了严重的经济损失。

他的房子没有任何问题，房产局核档材料我也已经通过一些手段拿到了！不存在合同履行障碍

追答

“房东违约按照订金双倍赔偿”这是一个定金条款，针对合同履行的违约没有别的约定了？
如果您的诉请是“继续履行合同”，那您没有权利要求对方赔偿损失，况且“贱价销售了我另外一处房产”这一点我认为并非是对方能够在签订买卖合同时能够预见到的合理损失。
如果您决定解除合同不要房子，才能要求对方承担您因为对方跳价所造成的损失。

追问

我不解除合同，只要求他继续履行合同。至于赔偿，之后另外算。

追答

我又看了一下您后来补充的问题，建议您在现在这个阶段就考虑清楚这笔交易，因为：
1、您要求继续履行基本没有问题，对方没有加价或者解除合同的理由；
2、解除合同并要求损害赔偿和要求继续履行是两条路，且不能并用。简单地说，就是要求继续履行了就不存在损害赔偿的问题，因为你们之间仍旧是合同关系，要按照合同条款来处理你们之间的问题；
3、所谓“之后另外算”，基本是没法实现的，最重要的原因我上面说了，您出售上一套房屋的损失不是对方能够在签订买卖合同时能够预见到的合理损失

Answer 4

1.直接起诉对方，要求对方履行合同。
2.法官会支持你的诉讼请求的。
3.胜算100%
4.需要注意把《房屋转让合同》，和定金收条保管好，这是重要证据。
5.一般从起诉到来到判决书，是3个月时间。
6，友情提醒，如果你想要房子，你现在就要对房产进行诉前保全，否则，赢了官司，也无法得到房子。
欢迎追问！如有帮助请采纳！！

追问

多谢您的回答，我也咨询了很多律师，都说胜算在9成以上！
在要求继续履行合同的同时，还要他赔偿违约金及一切其他损失，这些主张应该也都是被支持的

所以我现在信心十足！这个官司非打不可了！

想请教下，除了保全房产，保留好证据以外，我还需要注意什么？

追答

1，要求履行合同的话，赔偿损失不可以。
2，起诉之前先保持冷静，不要声张，打他过措手不及
谢谢你的追问！如有帮助请采纳！！

追问

明天会与我们约的律师面谈，谢谢你的回答，视情况我会追分的。

追答

谢谢你！有事尽管问

和律师谈的情况如何？如果起诉要抓紧呀！可以采纳我吗？！哈哈！

Answer 5

可以要求房东继续履行合同，如果对方不履行就可以要求赔偿违约金，如果打官司的话一般从起诉到结束，最快也要三个月
赢得几率百分之一百

追问

我不要赔偿和违约金，我坚持要求继续履行合同
最后的结果请您预测一下呢？

追答

可以
起诉要求履行合同
如果证据齐全