买二手房，但房产证没到五年期，可以和房主约定到期后过户吗？

Question

我在中介那里看中了一个二手房，已经和房主本人谈好价格35万，一切交易费用我担负。房子是99年的，但房东的房产证是2003年12月办的，如果现在成交过户，由于没有到五年期要多交百分之5.5的税收，房主和中介建议我现在先交5万元定金给房东，等五年到期后，补交剩下的首付款11万，房主给我房子的钥匙，然后办理公积金贷款，过户。我第一次买房，什么也不懂，不知道这样我有什么风险？我要注意那些事项，针对我这种情况特别是签定金合同要特别注意那些？谢谢！问题很多，恳求专业人士详细解答。请不要用转帖，复制一些网上的答案来回答。谢谢！！！

Answer 1

和卖方约定满五年后过户是可以的。（现在营业税满两年就可以免征了）

不过首先要卖方同意，不过这样做是有风险的，因为在没有办理过户的时候房子的名字是卖方的名字的，如果卖方在中途把房子卖给其他人，或者把房子拿去做抵押贷款，那么这个风险也是比较大的，建议如果非要这么做的话可以先到公证处办理公证，然后到房管局办理抵押，那样风险会相应的减少些，但是并不代表没有风险。

Answer 2

我是做地产的，可以是可以的，但是少了个营业税也是少不了多少钱的，他还会有其它的费用的，但等等确实能省点钱的，但是问题就是，万一只交定金，到时房价一涨的话，业主百分百不卖的，因为他省了营业税又涨了是不是，违约事项要说好，，合同要写好就可以了，没有什么问题的，钥匙拿到合同要写正规的，万一有房产证在找买主呢，你要找公证处公证才放心好吧，一定要有购房合同才行，。看好业主的名字，合实清楚，还有一个办法房产证拿到银行抵押，我下班了，//////真是没办法，了，你只交定金你到12月份才是成交的，过户那就更晚了，确实不好说了，我帮你出个主意，房子可以住人了吧，你可以写个协议哈，先把他的房子租下来，这样房个房子基本上是你的，他要卖的话，有这个规定你可以优先买的权力，其不是更好，，那担心就没了，

Answer 3

99年的房，那如果他家在99年购房的房屋就好了，因为2000年以前的房子不看产权证，按照购房合同 不按产权证算
但是如果要是他家房子在2000年之后买的，你又怕交税那么你可要考虑好了因为房管局只认产权证 举个例子:如果卖给你房的人他把房本给你了，然后他到房管局报失，然后他就可以再补领一个，再把房子卖给别人，然后让你搬走，你没有办法 只能搬走。你就被骗了。 对于产权来说公证只对继承、赠与有效，并且公证后也要到房管局办理发证手续

Answer 4

过户手续主要包括：
交定金-房管局，买卖双方到场
网签合同-房管局，买卖双方到场，双方身份证、户口本
买方办理贷款-银行，买方出具身份证、户口本、未婚证明或结婚证、收入证明及购房合同。
缴税及过户-房管局税务厅，贷款审批下来并且放款之后，买卖双方到场缴纳各自税费，领取缴税证明，然后共同到所在区域房管局办理过户手续，买方同时办理房产抵押手续。
领新证-过户后10个工作日，按通知到房管局领取新房产证。