投资二手商铺如何控制风险

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自楼市新政出台以来 ，商业地产受到投资客的追捧 ，有人直接从开发商处认购 ，也有部分人把目标投向二手商业市场 ，比如投资二手商铺。虽然二手商铺的价值可以通过租金回报收益进行测算 ，看似投资二手商铺的风险更容易控制 ，但是在交易的过程中也要细心 、谨慎 ，才能规避风险。在投资二手商铺时 ，首先一定要对商铺的价值进行评估。有的投资者最看重的就是人流量。专家提醒 ，根据人流量的多少来决定商铺价值的大小 ，不一定完全正确 ，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力。专家建议 ，可以通过租金回报收益对商铺的价值进行评估。但是 ，投资者在考察商铺的租金价格时 ，不能只看卖家提供的租赁合同 ，而要亲自到同地段的其它商铺取点进行调查 ，以免因卖家提供虚 假信息而上当受骗。商铺的价值还受到周边环境 、商业规划的影响。不同品种商铺的租售价格也相差很大 ，中小型临街商铺 、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响 ，价位不等。因此 ，投资者一定要了解城市建设 、规划背景 ，研究商业价值在哪。投资人可以向周边的租客打听商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更。在投资二手商铺时 ，还要了解转手的商铺是否存在租约。因为租客享有优先购买权 ，所以 ，必须是租客已经表示放弃了优先购买权 ，投资者才能获得该商铺的所有权。建议在签订商铺转让合同时 ，要求卖家提供书面证据 ，证明确已告知租客有关商铺转让的事宜 ，而租客自动放弃优先购买权 ，并将其作为合同生效条件的条款。在一些老城区或是自建的居民住宅 区 ，有些商铺是用住宅改造而成的 ，但是房东出售时很有可能按商铺的形式出售。这类型的商铺存在着很大的风险 ，有的土地使用证明上注明的 是“住宅用地”，则有可能无法办理营业执照。不论是自己经营 ，还是出租 ，都具有一定的难度。专家建议 ，最好不要选择此类型的商铺。在签合同时 ，最好针对此问题多加一个条款 ，让卖家保证转让的商铺非住宅改造而成 ，并注明违约赔偿方式和赔偿金额。