商铺投资有哪些风险，应该如何控制？求答案

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商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。A、关注商业地段李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。B、关注经营定位投资场内商铺，首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;其次场内商铺在产权分离之后，一般都以独立收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。C、关注销售模式前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。D、关注经营管理商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。E、关注政府规划政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。F、关注产品本身商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。