如何解决农民工住房这个最棘手的问题

Question

如何解决农民工住房这个最棘手的问题 [hr] 发表日期：2013年2月6日 作者：赵俊超 【编辑录入：jw】 在农民工市民化的过程中，最重要且难度最大的是农民工在城镇的住房问题。当前房价远远超出农民工的购买能力，且通常人们认为城镇住房还受到耕地总量的硬性约束。我们通过对国外经验和对国内城乡居住用地的分析，发现解决农民工住房问题与保障耕地之间不仅不矛盾，而且相辅相成。只要坚持农民工市民化的方针，实现生活空间置换，我国耕地总量会不降反增。以此为理论前提，我们建议通过扩大城镇居住用地供给、抑制投机、实行以宅基地抵偿部分房价、完善公租房等政策手段，解决现有2.6亿务工人口及未来更多进城人口的住房问题。

Answer 1

（三）施行以宅基地抵偿部分房价的政策 一方面是进城农民在城市里买不起住房，另一方面是他们在农村的宅基地长期高度空置，这种矛盾启示我们，可以推行以宅基地抵偿部分地价的政策。这是支持进城农民购买城镇住房的重要手段，对实现农民工生活空间置换、确保土地总量增长也将起到促进作用。 基本做法是：农民工将在家乡的宅基地交给国家，以此作为交换，他们在务工城镇购买住房时将享受到免缴土地出让金的优惠。这是个一举两得的办法，对农民工来说，房价降低到经济适用房的水平；对国家来说，由于农民退出的宅基地面积远比城镇住房占地面积大，得以实现土地总量的增长。在我们的调查中，35.1%的农民工认为“这是一个好政策，我会利用这个政策购房”，说明这一政策具有相当的市场。部分农民工出于眷恋故土和期待土地升值的心理，可能会出现暂时不愿放弃宅基地的情况，但在地价上涨被完全遏制、城镇生活现实亟须、周边人尝到甜头的情况下，多数也会选择这一政策。“宅基地抵房价”是国家对农民工的利益让渡，不是利益剥夺，一小部分农民工由于家乡宅基地位置好、面积大、市价高，可能不愿意选择这一政策，对此不能强制，他们将通过市场化的方式实现城镇住房。

Answer 2

解决农民工住房问题的前景预计 我们预计，随着扩大土地供给、抑制投机等政策手段的实施，我国城镇商品房价将下降到农民工主流群体所能承受的区间，大学毕业生、城镇间流动人口和农民工中的技术、管理岗位等相对收入较高的群体（我们的调查显示约占总数的40%）得以购买自有住房；一般意义上的农民工通过宅基地抵偿房价中地价部分的方式，继之获得自有住房；部分子女多、家庭负担重、生活困难的农民工租住公租房，加上现有的社会租房、单位宿舍等各种形式，可以使全体农民工及其家庭获得长期稳定的固定居所，在城镇中扎下根来。 同时，我国的国土状况会得到相当程度的改善。目前，我国国土总面积960万平方公里，其中耕地121.6万平方公里（折合18.24亿亩），城市建成区占地约4万平方公里，村庄占地约20万平方公里，城市占地仅是村庄占地的一个零头。我们粗略估计，如能实现现有2.6亿流动人口在城镇的定居生活，将增加耕地五万平方公里。参照日本、韩国经验，我们进一步预计，在我国城镇化过程中耕地总面积也将出现先增加后减少的规律，峰值将在132万平方公里（折合20亿亩）左右，其后开始缓慢下降，至2030年左右城镇化率突破70%时，耕地面积将收敛于127万平方公里（约折合19亿亩）上方。只要贯彻十八大报告精神，实行农民工市民化的政策，“18亿亩红线”不仅保得住，而且会有相当大的缓冲空间。 最后需要补充的是，解决农民工住房问题具有短期和长期、经济和社会、城镇和农村的多重意义。农民工市民化是我国城镇化的核心和关键，而解决农民工住房问题则是农民工市民化的核心和关键。通过扩大城镇住房用地供给在内的整套政策手段，不仅可以解决农民工的城镇住房问题，而且可以启动农民工住房需求这个最大的消费需求，消除房地产泡沫和化解经济增长的结构矛盾，促进经济社会的平衡、协调、持续发展。 作者单位:中国发展研究基金会

Answer 3

住房问题是农民工市民化的核心和关键 十八大报告明确提出“有序推进农业转移人口市民化”。形象地说，就是要将广大农民工从“候鸟”变成“留鸟”，彻底在城镇定居。这是直接针对我国“半城镇化”模式弊端开出的一剂良药，如能顺利实施，不仅对拉动内需、推动经济持续增长产生重要作用，而且可以在未来数10年内深刻改变社会结构和社会面貌，使我国进入到新的文明形式和达到更高的文明水平。同时，农民工市民化也是贯彻以人为本的科学发展观的重要体现。我国农民工及家庭人口已达约2.6亿人，他们事实已在城镇长期工作和生活，却一直受到排斥、歧视，骨肉亲情长期隔断，丧失高层次的发展机会。现在提出农民工市民化，给农民工及家庭以平等的市民待遇，正是顺应形势、以人为本的集中体现。 （一）农民工需要怎样的住房 目前农民工在城镇的居住条件，可以用“恶劣”来作为概括。除了极少数进城经商的农民工在城镇购买了住房之外，绝大部分农民工在城镇都没有自己的住房。农民工的居住方式基本是两种，一种是租住民房，包括城中村房、车库、楼梯间、地下室等；另一种是住集体宿舍，包括工厂宿舍、简易工棚、打烊后的门店内等。两种居住方式的比例因所在城镇的产业状况、房屋分布状况而差异很大，如城区以租住民房为主，而工业园区、建筑工地则以集体宿舍为主。不过，像最近引起关注的郑州农民工数九寒天露宿立交桥下的也只是极少数，他们在立交桥下不仅是为了居住，更是为了能够随时找到卸货的活计，这是一种特殊情况。

Answer 4

日本和韩国城市化中耕地的增加主要得益于农村人口居住占地的退出和耕地的重整。以日本为例，其居民点分为市、町、村三级（“町”大致相当于我国的镇），从1888年到1985年，日本的市的数目从37个增长到652个，町的数目从12002减少到2001个，村的数目从58433个锐减到601个。大量村庄消失，减少了村庄占地，土地也因此得到了重新规划、平整和改良，耕地数量由此得到了增加。当城市化进入中后期，随着土地置换效应消失，以及城市人均住房面积的改善性提高，耕地又出现下降的趋势。 （二）我国耕地减少是由“半城镇化”造成的 一个人在城市生活比在农村生活占用的土地更少，因此，当其实现从农村到城市生活空间的转换之后，会节约出一定的土地。这一基本原理在我国也同样适用。2011年，我国农村人均建筑面积36.2平方米，城镇是32.7平方米，农村比城镇高10%。更重要之处在于，城镇住房建筑多为多层甚至高层，而农村多为平房且多数还有庭院。在我们的调查中，农民工在家乡的宅基地户均180平方米，而其在城市的租住房占地户均15平方米，比值达到12倍。考虑到农民工城镇住房条件也要改善，不能以眼下的恶劣情况作为依据，我们保守估计认为两者比值为四倍。如果能够实现居住从农村到城镇的转变，土地将出现3/4的节约和增长。 然而，我国出现的情况是耕地面积的持续减少。尤其是1998年以来，随着城镇化加速，耕地减少速度更快，1998-2011年间平均每年减少900万亩。造成这种反常情况的原因，除了退耕还林等政策影响之外，主要是我国特殊的“半城镇化”模式。尽管农民已经进城生产、生活，但不被视作城镇的人，也无法在城镇扎根生活，因为他在城镇无法扎根生活，政策上只能认为他仍是农村的人，认为他将来还要回农村去生活，因此，他在农村所占的那一块土地无法退出，只能保留备用。这样，城镇化中不仅难以实现居住空间置换的节约效应，反而出现两头占用加速减少。在人口大量外出务工的农村地区，普遍存在“空心村”现象，大部分住房处于常年空置或居住不足的状态。近年来还出现了一些“三头占地”的情况：农民在城市打工租房、老人带孩子在县城上学租房、农村老家的房子空置。我们是一个耕地资源非常稀缺的国家，这种占用土地的方式既令人感到惋惜，更难以为继。

Answer 5

住工地板房