40年产权和70年产权：不只是差30年那么简单

Question

40年产权和70年产权：不只是差30年那么简单

Answer 1

随着中央经济工作会议定调“取消过时措施”和不动产登记的持续推进，“取消70年纯住宅产权年限”被热议。我们是否可以理解，未来买的房子有永久产权？如果没有，到期后房子归谁？

以北京市五环内为例，一套相对舒适的房子，自2011年到2015年，每年大约需要450万、480万、570万、600万、810万。到了2016年，据某中介预测，得980万左右，千万大关轻松迈过。作为最大的单品投资，房子的高保值增值属性，给人以安全感，有了产权，安全感才得以保证。

70年大产权

70年产权指的是土地使用权，一般买房时涉及的40/50/70年均是指土地使用权。对应的分别是商业用地/工业和综合用地/民用住宅用地。

既然有年限，那就会到期，到期后怎么办？我国《物权法》规定：住宅使用权期满的，自动延续。非住宅期满后，按相关法律规定处理。

关于延续的有偿性问题，《物权法》并没有给出明确规定，而《土地法》中明确规定，土地使用期到期后续用必须交钱。

所以，按照现有法律，至于是否交钱、交多少钱都没有确定，能确定的是，你可以继续住下去，直到慢慢变老。

真能住70年么

以70年住宅产权为例，产权年限是这样计算的：

70年=居住时长+开发时长

开发时长从开发商拿地开始计算，假如开发商在2009年拿地，2016年销售，2017年交房，购房者实际产权已经缩水8年。

一般来说，住宅开发的周期需要两三年的时间，住宅产权年限缩水几年属于正常现象。

40年产权的房子合适么

40年产权的和70年产权绝不是只差30年！

40年的商用地产，更适合投资，不适合居住。选择公寓作为自住的购房者要注意了：

商住产权无法落户，居住成本也是商业标准。

一般也没有接入燃气，只能使用电能。

商住项目由于防火等级更高的问题，得房率一般较普通70年更低。

70年也别想住满

70年产权的房子，有几栋能真正住满？中国的房子一般寿命在30年左右，大拆大建已经成为了中国特色。大拆是GDP，大建又是一轮GDP。这就好比当年凯恩斯提出的拯救经济的经典案例：“雇一帮白人白天挖水渠，然后再雇一帮黑人夜晚填水渠，一挖一填，失业问题解决了，GDP有了，价值在哪？”

买二手房，选楼龄

二手房楼龄问题是十分重要的，主要考虑以下几点因素：

房贷问题。二手房土地使用年限和房龄都会影响到房贷额度，如果超过10年，部分银行可能拒贷或者无法申请满额贷款。银行评估房贷根据土地使用年限来确定，从开发商拿地开始计算。

慎买10年以上楼房。10年以上的房子，设备已经逐步老虎，如果没有特殊价值因素，比如名校、地段等，不建议购买。

（以上回答发布于2016-01-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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