如何解决物业管理中业主与开发商或物管公司的矛盾?

Answer 1

　　最近，北京经常出现业主入伙后由于对物业管理极度不满而与开发商或物业管理公司发生矛盾以致激烈冲突的情况。有些业主甚至将矛盾公开到媒介与网上，并以拒交物业管理费来逼迫开发商或物业管理公司做出让步。
　　随着入伙高峰的到来，估计发生这种矛盾的情况会越来越多的出现。
　　仔细分析，业主对物业管理的投诉不外乎两类。一是服务的质量，二是收费价格。
　　这又分两种情况。一是著名物业管理公司的服务质量。实事求是地讲，他们的服务还是不错的。当然，由于近几年北京开发的楼盘数量过多，一下子很难培养出市场需要的高素质的物业经理、保安人员等，有些著名的物业管理公司的服务水准有下降的趋势。但总体而言，服务还是能满足人们需要的。问题是，享受什么质量的服务，就必须付出什么样的价钱。这如同入住五星级酒店就不能只交三星级酒店的钱一个道理。由于大多数的业主在搬入商品房前，没有交物业管理费的习惯或经历，突然搬进新家后，面对着每个月数百元的物业管理费开支，不免心中出现不平衡, 认为开发商是在谋取暴利，既然开发商已经在卖房时赚了钱，为什么还要收取物业管理费再赚一笔呢？从而对开发商或物业管理公司的服务格外挑剔，稍有不顺心即会产生纠纷。
　　另外一种情况是开发商自己成立的物业管理公司的服务质量。许多开发商为了控制物业管理成本，成立了自己的物业管理公司。虽然费用有所降低，但这些新成立的公司与专业物业管理公司相比，毕竟经验有所欠缺，在服务质量上有时候可能不尽如人意。
　　开发商在销售时，由于经验及迫于销售压力，往往对未来的物业管理费用估计的比较保守。而当入伙时，开发商才发现，预估的物业管理费与实际需求有很大差距。于是只能提价，而业主本来就不习惯交纳物业管理费，开发商或物业管理公司在价格上再前后不统一，更增加了业主对开发商或物业管理公司的抵触情绪。有些业主拒交或拖延交纳物业管理费，开发商或物业管理公司收不到钱，只好减少服务内容或降低服务质量。如此一来，便形成了恶性循环，不仅影响了业主的居住质量，也降低了物业的品质。
　　由于目前北京的许多开发商都是滚动开发，当与前期入住业主在物业管理方面发生矛盾时，开发商害怕矛盾公开后影响到后期销售，往往采取息事宁人的态度，适当给予业主一些补偿，但这只是治标不治本。也有的开发商担心一旦给予业主补偿，会引起后期业主的连锁反应，所以往往敷衍了事，一拖再拖，增加了与业主的对立。为了有效地解决双方的矛盾，我认为，我们全社会都要努力培养购房者的物业消费意识。要让购房者切实明了房子从入住以后消费才开始。另一方面，我们也可以借鉴香港开发商和物业管理公司的一些作法，比如：
　　1. 将物业管理费用的收支价目公开，让业主对物业管理费用的支出做到心中有数。
　　2. 将拒不交付物业管理费的业主的姓名公布在社区公共告示牌上，令其尴尬。因为如果纵容这部分业主不交物业管理费用，那么这种作法就会象瘟疫一样迅速扩散，造成物业管理的恶性循环。另一方面对已交费的业主也显失公平。
　　3. 通过法院起诉不交管理费的业主。