如何评估店面价值

Answer 1

　　评估店面价值方式：
　　商铺本身
　　1、楼层，一层商铺的价值永远是最高的,投资者选择首层商铺的投资回报较高,但风险也较大;如果投资眼光不错,选择二、三层商铺的投资风险较小,回报也可观。
　　2、标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
　　3、硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
　　4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的,这对整个商场的经营和发展影响较大,包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等,市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。
　　5、社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。
　　6、其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。
　　商铺的环境
　　1、趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧
　　 2、周边业态
　　主力店。如大型百货商场、购物中心。主力店将带动周边100米之内的商业物业全面“寄生”性升值。 广场，品牌店，在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。
　　周边产业结构。周边产业决定周边人群结构，也就决定其消费能力及消费习惯。同时要注意周边产业的变迁的预期,例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

Answer 2

1、社区类型
社区的类型可以包括富裕且已开发、中产阶级、公寓及零售、工厂及低收入住宅，也可以是老旧或新颖的、发展中或已开发的、静止不发展或动态有活力的、族群多样化或隔离的、安全或犯罪频发的，等等。社区为你的店面位置制造一种环境，可以强化或减弱潜在顾客对你的形象。
2、周围环境的质量
高质量的零售或居住环境一般对大多数类型的商店是一个正面的拉力。质量的认知能够被新颖度、现代建筑设计、昂贵的材料、绿化设计、独特的功能、声誉、树木、公园或其他自然特性及很多其它因素所影响。在评估店址周围附近的区域时，对高质量额外加分。
低质量环境一般会减少拉力，除非你有被封闭“捕获”的顾客。低收入住宅、传统的工厂、街道及庭院到处是垃圾、毫无绿化景观、犯罪的认知、空地等全部都会降低质量。另一方面，低收入家庭及没有汽车通常会产生一种人口，他们因为没有选择余地而被迫支持特定种类的社区商业，有一些最高营业额的快餐及便利店就来自这种社区。
3、零售平衡
研究显示平衡的零售区域（提供各式各样的商店，用餐及服务）通常做的比有限种类的零售区域还好。几家大卖场超市或几家宾馆的集群也许跟一大群的小商家组合有同样的拉力，但是后者的组合更可能给你的商店带来更多顾客。由于零售区域向某类生意倾斜而失去平衡，有意义的连结机会就会减少（连结允许顾客一趟出行做几件事）。一般对餐厅就不是好的地段。当你的目的只是就餐时，人们会自然地抗拒交通拥堵。因为这个理由，餐厅最好的策略性位置之一是在一个繁忙的零售区域的边缘，定位于先拦截捡到社区或顾客流量。

4、交通堵塞
堵塞可能是个祝福或诅咒。对于目的地性质的商店也许比较不利，因为太多交通流量让人难以进入区域。便利性商店也许就得利，因为大量供应的车辆（以及在车内的潜在顾客）产生对便利导向产品及服务的稳定需求。
5、边缘地段
边缘地段是一个区域的边界，靠近一个摩尔购物中心地块、有空地的零售商圈、低收入住宅、或其它非主流开发地段的边界。某些边缘或边界地段可能有利于零售商店，然而其它边缘地段可能非常危险。很多失败店址的一个共同特征是他们位于靠近边缘或边界的错误一边。想象一个零售区域有一公里直径，一个好的边缘地段应该位于主要道路上接收进入区域的大部分流量，这类型的店址实际上有一个极优的策略性位置，因为在你接近竞争店之前已经先接近你位置，相对于竞争，它的位置是占优势的。
另外一方面，一个不好的边缘地段是靠近一个有很少流量的街道上的零售区域的边缘，人们到访零售区域有可能不会发现这家商店，除非它是一家目的地商店。一个甚至更差的地段是旁边是空地或低收入住宅且没有道路系统的零售区域的边缘。在很多新开发的新城，空地逐步被转变成商店及住房，在边缘不仅意谓着你的商店难以找到，而且它也意指没有便利驱动的流量会通过而极大地降低顺便造访顾客和建立商店知名度的潜力。而且，靠近空地或不熟悉领域的边缘地段，人们较有犯罪的担忧。
在负面的边缘地段竖起一面危险的红旗，除非你有强有力的理由来推翻上述考量。
是否实体周围环境有可能支持或伤害你的生意；
是否邻近的商家产生了一个有意义的零售活动集群，使得社区有吸引力；
社区有多少是未开发或空地；
这个店址是属于一个边缘地段的潜力。

Answer 3

如果是很专业的商业地段的话，最好找个评估师，如果是小地方的话，附近的价格是你参考的唯一对象

Answer 4

第一步，从性质来看。我们知道，商业地产与住宅地产最大的区别在于，商业地产具有两重属性，即它的房地产属性和商业属性，前者主要依靠房价的提高来达到投资目的，后者主要是经过商铺的商业经营来实现增值。买商业地产，这两个方面都要看清楚。两个属性俱佳，是置业首选；其中一个属性佳，需谨慎选择；两个属性都差，千万不要购买。
第二步，从时间来看。买商铺，有短期投资、中长期投资、长期持有。短期投资，侧重于看房地产增值的空间大不大，如果经过评估，某个地方的商铺，作为房地产的增值空间很大，那么就可以入手。中长期投资，两个方面都要看，即房地产能否增值，商业能否增值。如果是长期持有的话，投资人就不会轻易出售，而是通过未来的租金收入来达到投资收益的目的，这样一来，商业的活力就成为主要的考核标准，有长期商业活力的地方才是首选。
第三步，从使用来看。购买商铺的目的，有些人是为了投资，将来依靠出售商铺或出租给别人产生收益；而有些人，可能是买来自己开店铺的。根据近年的有关统计数字，大部分地区购买商铺90%以上为投资，买入自营的占比是比较小的，大概在5%——15%之间。如果是自营，那么首先要明确的是自己做什么生意，这一点非常重要。因为不同的生意对店铺的具体位置、楼层、内部结构、空间布局、门面大小等都有不同的要求，规划好这儿再买，才能让自己的生意做得更好。

Answer 5

？1楼层，一层商铺的价值永远是最高的，投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大；如果投资眼光不错，选择二、三层商铺的投资风险较小，回报也可观。2标识，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。3硬件的通用性，商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。4经营管理模式，这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。5社会价值，如果是租给一个人管理的商场铺，两人倒班，你解决了两个人的就业，社会价值是2人；如果租给餐饮企业，你的价值可能是20人；如果是租给批发店，联系的是生产厂商及零售，也许价值是200人-2000人。社会价值也是商铺经济价值衡量的参考。6其他，土地使用年限、门面宽深比、新旧程度。7趋势。商圈不论大小，分新建、成熟、衰败三种。成熟商圈有稳定收益；新商圈如潜力股，如政府投资不变，收益是更丰厚的；拆迁、衰败的商圈就如买到天花板的股票，前景堪忧