房产证已抵押给银行能否交易？

Question

1、我通过中介公司购买一套34万二手楼，首期10万，其余银行按揭支付。昨天已和业主签了合同，并下了定金，但业主拿来的房产证上注明了已抵押给银行，他说今天就去办理还款。而合同上规定我明天就要交首付款，并支付中介佣金，这样合理吗？需要注意些什么？（今天通知银行来评估）
2、如果我明天要支付首期给业主，需要查看业主的房产证是否注销贷款吗？
3、鉴于资金紧张，只能付10万首期，如果银行评估后不能贷款24万（假如只能代20万），那么剩下的4万该怎么办呢？是否需要和业主签份补充协议来推迟还这4万呢？

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拿来的房产证是真的，不是复印件，也不是按揭贷款形式。现在的做法不是银行拿去房管局登记抵押后不用收来保管的吗？该中介公司在我们市有多家形象统一的分店，应该不像纯粹的骗子公司。

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Answer 1

你在没有看到业主房产证的时候，不应该下定金。业主给你看的房产证是复印件盖银行章的吧？如果是原件，注明抵押给银行，应该是假的吧。因为抵押给银行就是抵押的房产证，办理了他项权证后，房产证在银行档案或房管局中，他不可能拿到手上的，不然银行追款都有困难。从你的情况来看，好像是骗子。
因为：1，业主说今天去办理还款，实际是，他可以去银行签提前还款申请书，但银行是否受理，受理后什么时候扣款，由银行决定（有的时候要2个月时间），什么时候拿房产证（扣了提前还的款后等房管局将他项权证涂消需要近2周时间，而银行给房产证到原房主也要2周时间）。不是业主说去办理，马上就能还的。
2，因为你是准备按揭购买，所以你要去银行申请贷款。而银行不一定会按你的交易价格贷给你，而是要先评估，再看是否贷款给你（出同贷书）。如果业主收了你首期和定金，而银行不同意贷款，那他不亏了，所以他答应你太快了。（如果银行贷款的钱和你想贷的钱有差额，就写个假的交易合同给银行，上面首付和贷款额刚好等于交易价就行。实际上未能给房主的钱，只能和房主商议，签订补充合同注明什么时候以什么方式支付了，这个要你们自己协商）
3，你付款了首付，在银行给你办理贷款的过程中（要很长时间的，要入押才能放款估计要2-3个月的时间）他把房产迅速卖给第三人，然后消失，你也找不到人的。或者他找很多人，多次收首付，然后溜了，你也没办法。
正常的做法是：你给定金（最好是在业主拿到房产证后，或在合同上写明多少天内房主必须和你去房管局过户），你申请贷款，房主申请还款，还款后拿到房产证。你的贷款申请拿到了银行的同贷书（业主知道银行同意贷款给你，尾款有收到的可能了，他才会和你去过户，不然过户给你，房子是你的了，银行又没给钱他，他就收不到尾款，看你的情况业主好像不在乎这个，是非常可疑的），你们2个一起去房管局办理交易过户手续，你们都要交税，拿到了完税证明（这个时候你如果找担保公司给2%左右的手续费，担保公司可以给银行担保，银行提前放款给业主，交易完成），房管局会出你名字的新房产证，然后给你贷款的银行会拿这个房产证和贷款合同去办理他项权证（2周时间），正式抵押给银行。出了他项权证后，房子属于银行了，银行就放贷款给业主，交易完成。

你的情况风险很大，非常不合规，而支付中介费太早了，其实，除了过户要你自己去，其他跑房管局的时候都应该是中介代你们去跑的，过户交税后付款给中介才合理，在你的情况中，中介根本不作为，只想拿到款马上置身事外。

建议你联系贷款银行的时候，详细询问客户经理，你的情况该如何处理，他会给你合理的帮助的。

谁告诉你银行不收房产证的？从来没听到过，业主贷款不是按揭就是押旧买新或消费贷款，一样要把房产证押给银行，银行只会“复印房产证并盖章后等同原件”来供业主他用。钥匙随便什么时候给都行，早晚无所谓。换锁好像没太大安全性，他还可以拿房产证和身份证证明房子是他的，让开锁公司的开锁。房产证在他手上，你就没太多话说。而他不还款，让银行收走房子，银行更有办法让你离开了。你在百度HI里和我聊算了，太复杂。

Answer 2

你好 就你的问题做以下回答：
1.首先 在法律层面已抵押的房产来与你签订合同肯定不合理 但既然合同你们已经签署了约定了明天你交首付款 支付佣金 那么你就应该履行合同

2.一定要查看业主的产权证上是否标明了已经撤销抵押（但一般撤销抵押并不是一天就可以办理完毕的 需要一个过程）

3.如果不能贷款到你满意的额度 首付又补充不上 那么肯定需要与卖方进行协商然后另外签署补充协议 约定双方如何办理贷款 房款如何交付等

补充回答：什么时候交钥匙 这要看你的合同如何约定的 不过一般应该贷款办理完毕 各种费用结清同时交付房产 也就是交钥匙

希望对你有帮助！

回答来自：百度房产交流团 百度房产交流俱乐部 敬请关注！

Answer 3

不要光看！！！！，难道人家拿什么来，你就看什么，你就接受什么啊？你在打首付款之前，三方去银行验明房产是否还在抵押，否则，不予付首付！！！不要被套进去，切记切记！！

Answer 4

房产证已经抵押给银行，可以申请个人小额信用贷款。

小额信用贷款申请材料：
1.提供个人身份证明，可以是身份证，居住证，户口本，结婚证等信息；
2.提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关证明；
3.提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。

银行个人小额贷款条件：
1．在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；
2．有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
3．无不良信用记录，贷款用途不能用作购房、炒股，赌博等行为；
你只要符合银行个人小额贷款申请条件后，提供身份证、稳定的住址证明、稳定的收入来源证明就可以办理小额贷款业务。

Answer 5

一、抵押是担保的一种形式，在房产抵押登记期间，是无法办理过户的，如果只是签订了一份买卖合同并未过户，又能优先保证抵押权，这种签约行为未必会侵犯抵押权人的利益。所以，在司法实践中对于这种情况的合同效力和操作，实际上并不是一律认定无效的。
二、相关法律条文
1、优先保护抵押权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
2、代替债务人清偿债务，消灭抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。