购买尚未办证的二手房，办理合同更名后还会有什么风险吗？

Question

情况描述：
我看中了一套房子想买下来，是毛坯新房，不是从开发商处购买，而是从房东处购买，小区已经部分入住，房东还没拿到房产证。房东手上目前有的资料为：
1、与开发商之间的购房合同。
2、契税收据、装修押金收据、天然气接口费收据、垃圾清运费收据、电视接口费收据等（大概一万四千四）

因为房子房产证、土地证都没下来，所以买的时候我害怕有风险。我问了中介公司，他们的说法是直接合同更名即可，他们就可以办理，需要缴纳2.5万左右的更名费和5千多的中介费。前笔费用要提前给中介公司，后笔费用更名完成后给中介公司。合同更名的过程全权让中介公司去办理，等合同更名过来以后，中介公司给我提供下面三种保障，然后让我再付款，以保障我的权益。
保障一：我与开发商间的合同（说是要经房管局备案，上面写有备案号）
保障二：写有我名字的开发商加盖公章的购房收据（说办证下来后换发票）
保障三：说合同更名成功后，我随时可以去本市房管局查询，只要交20元钱，用“保障一”合同上的备案号就可以查到登记信息是不是我的，是不是被变更过来了，变更过来了我再付款。

一些细节：
一、房主与开发商的合同我看了，上面写的交房日期为2010年，但合同签订日期却为2011年的，我问房主怎么回事，他说他确实是2011年签的，开发商是08年时候开始建的房子，所以这样（实际交房是10年以后的事情）。
二、没看到购房发票。中介和房东都说，只有购房收据，没有发票。发票是办证的时候才下来的。后面用收据换发票就可以。
三、今天也没看到购房收据，房主解释说他没带，这个我相信他说的是真的。

我的疑问：
一、这个交易环节中我的风险大不大？中介与房主都说合同更名后，房产证办下来就是我的名字，是不是这样的？ 后续还会不会有什么麻烦？比如能办是能办下来，但是需要提供原房主的什么资料证明之类？
二、到底发票是什么时候提供的？真如中介与房主所说，只有收据，以后用收据换发票吗？
三、没有拿到房产证情况下签订的这份三方合同受法律保护吗？如果不受保护，但是我还想买，我应该怎么样降低风险？
四、为了最大限度保障拿到房产证，土地证，我想实地去开房商那边看看他们的手续，是不是所谓的五证齐全了，如果五证齐全，房子的房产证和土地证就一定能办得下来？
五、我、房主、中介要签订个三方协议，我应该注意哪些细节问题及条款？

Answer 1

如果已经合同更名，剩下的就是由开发商办理产权手续，风险提示如下：
1、交接手续后，由于开发工作失误，没有更改原购房合同备案，从而将产权登记在原业主名下；
2、开发商跑路，形成烂尾楼风险；
3、不能按时交房风险；
4、房屋质量问题风险。
新房合同更名就是指原房主（大多为炒房人）所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”或“转合同”，严格来说这叫新房转让，不叫二手房交易。

Answer 2

1.中介说的没错,但是更名费太贵了,不需要2.5w.房子已经达到交房标准,那应该有购房发票和商品房使用说明书.
2你可以让原房东陪你一起去开发商财务处询问是不是收据换发票.
3房产证没有下来,购房合同是你的名字就可以了.其实你可以要求让原房东陪你去房管局变更姓名,你给他钱的,这样是没有风险的.
4只要开发商有5证,是可以办理房产证的,但是一定要记得,购房合同上必须是你的名字,这样才有法律效力.
5你们的三方协议是私下签订的,没有任何法律效力.
达到交房标准的房子,是可以直接去房管局更名的.你如果有房东的电话,你可以私底下和他说,可以多给他5000块钱,直接去房管局交易,这样你省了中介要你的2,5w更名费,又能直接换成你的名字.

追问

谢谢你的答复，我很满意。这房子房东说是本来买给儿子居住的，收据上有改名过，又追加的公章，但购房合同名字又是房主一个人的。我要是和房东签合同，是不是也要把房东老婆的名字，他儿子的名字全签进来？甲方要签他们夫妻和儿子的，乙方签我的。因为我害怕房子是他们家庭公共财产，日后说光我和房东一个人签订无效之类的？