开发商延期交房，违约金如何算？

Question

购买一套商品房，《商品房购销合同》上注明开发商应于2012年12月30日前交房，开发商于2013年11月15日发《交房通知书》内容是拟定于2013年11月16日至2013年11月24日交房。 购销合同约定，若逾期交房违约责任为“已付房款0.1%乘以违约天数”，房屋价款327024元，已付157024元，剩余170000元开发商承诺代向银行办理抵押贷款却迟迟未贷下来。 问题一、开发商延迟交房截止日期以2013年11月16日算？还是以我们实际去接房日期算，比如2014年1月20日？ 问题二、若我2014年1月20日，自行去补交了剩余房款170000元，开发商计算违约金的基数是157024元，还是327024元？ 问题三、此套房为工作单位与开发商合作建房，工作单位与开发商之间有合作协议，我们职工直接与开发商签订购房协议。现状，在与开发商协商过程中开发商只答应赔付已交房款违约金的60%，理由是因为合作建房，房屋延期交房我们应负一半的责任，此理由是否成立？

Answer 1

逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定;违约金按房价款的总额计算;消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任;如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定;如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

Answer 2

Answer 3

开发商交房逾期一日应按房价款的比例作为延期交房违约金，直到卖房实际交付之日；如开发商交房超过了一定的期限，买方则有权解除房屋买卖合同，开发商退还房价款外，还要双倍返还定金，支付逾期期间的违约金，即已付房款×利率×逾期时间。

交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。

Answer 4

开发商延期交房违约金应该怎么计算和赔偿