急！我家要被征收了的相关法律咨询。

Question

各位大虾请帮助下小弟。因为本人对相关政策不了解。不知道整体流程如何的。现在征收局叫评估公司进行评估。还发了征求意见稿。具体流程应该如何。他的意见稿中有没有不合理的地方。望大虾们指点下。而且在征收中如何和征收局谈判还请指点下。谢谢。下面是他们发的征求意见稿。
贵阳市***棚户区城中村
改造项目房屋征收安置补偿方案
（征求意见稿）

根据贵阳市人民政府专题会议纪要《贵阳市棚户区城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》（筑府专议[2012]296号）、贵阳市棚户区城中村改造办公室《关于乌当区梅兰山地块等项目列入2012年贵阳市棚户区城中村改造计划的通知》（筑棚改[2012]146号）精神及相关工作要求。遵照市委、市政府及区委、区政府的工作要求，为切实加快***棚户区城中村改造建设项目进程，有效推进屋征收工作，维护被征收人的合法利益，努力营造良好的建设环境。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）规定，结合被征收范围的实际情况，特制定以下房屋征收补偿方案。
一、征收范围
***棚户区城中村改造建设项目涉及到***，整个项目红线范围内需征收的房屋总面积4749.55m2，共26户。
二、征收主体：贵阳市乌当区人民政府。
三、征收部门：乌当区房屋征收局。
四、法律依据与政策性规定
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《行政诉讼法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》及《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》、《贵阳市村民住宅确权办法》（筑府函（2011）84号）、贵阳市人民政府关于印发《贵阳市集体土地范围内房屋建设和登记暂行规定》的通知（筑府发[2012]65号）等法律法规及政策性文件的规定。
五、房屋征收及安置补偿方式
（一）货币补偿。
（二）产权调换。
六、房屋征收确权及分户
成立区确权与分户工作组，现场办公。
（一）确权。
1、有手续的房屋按证上载明的面积进行确认。被征收房屋以房屋建筑施工许可证或房屋产权证为依据，其建筑面积以房屋建设施工许可证或房屋产权证为准。如面积及使用性质与实际不符的，被征收人须在征收公告规定的期限内（30日）依法到当地建设行政主管部门或产权监督管理部门申请重新确定，超过期限未确定的，按原有房屋手续确定。
2、对征收摸底前修建的无任何批建手续但又符合宅基地审批条件的房屋，参照《贵阳市村民住宅确权管理办法》的确权面积标准240m2/户进行确认，房屋不足240m2的据实确认，超出确认以外的房屋按无证自建房处理。
3、在《土地法》和《规划法》实施之前修建的住房由确权工作组据实确认。
4、对已经国土、规划、城管等部门处罚并开具罚款票据的房屋，按罚款补办手续的房屋面积进行确认。
5、凡是因种植养殖、生产发展、投亲靠友在北衙村滴水岩辖区生活居住的住户所建的房屋，经确权工作组调查核实后，根据调查核实情况和支付配合情况决定是否确权。
6、在征收公告公布之日后实施新建、扩建、改建房屋和改变用途房屋，不予确权。
（二）分户。
在摸底公示之日（即：2012年11月2日）前，如果有法院判决离婚文书或者有协议离婚证的，其房产分割事实清楚的可以分户。
七、房屋征收补偿安置类别标准
（一）货币补偿。

Answer 1

1、补偿方式：（1）住房类被征收人可以选择货币一次性补偿，一是具有合法手续面积或确认面积在签约期限内签约的按评估价上浮30%给予补偿；二是不具有合法手续，又不属于确权范围内的按重置价予以补偿，超过签约期限，则按0元至重置价予以补助。（2）在摸底公示之日（即：2012年11月2日）前，房屋产权性质定为住宅但转变为营业性的房屋（产权未变更为营业房），在规定签约期限内签约的，如果选择货币安置，合法面积或确认面积按评估价上浮50%给予一次性货币补偿；如果选择产权调换安置房（住宅）的，按合法面积或确认面积1：1不补新旧差安置，然后再按评估价的50%给予一次性货币补偿；货币与产权调换二者只能选择其一。
2、补偿标准：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，按程序于2012年12月5日组织被征收人在乌当区北衙村会议室投票选定，由具有贰级评估资质的房地产价格评估机构“贵州众志天和房地产评估事务有限公司”对征收范围内的房屋进行了评估，其评估结果如下：
第一种情况：具有合法性手续的住宅类房屋评估结果
一般住房：（1）砖混房屋结构：2741元/m2；
（2）砖木房屋结构：2648元/m2。
第二种情况：无合法手续的房屋重置价（成本价）评估结果。
（1）砖混结构房屋：770元/m2；
（2）砖木结构房屋：690元/m2。
（二）产权调换。
1、产权调换房屋地点：乌当区北衙村滴水岩，安置房产权属全产权。选择产权调换的房屋不分栋号、楼层及朝向，按照先签先选的原则进行签约安置。
2、被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋合法面积或确认面积进行调换，采取调换比例1：1不补新旧差，产权调换的安置房屋按不含公摊的套内建筑面积计算，被征收人不交纳房屋维修基金，不交纳电梯维修费用。同时，要求产权调换安置房室内净高度和质量必须达到质检等相关部门的规范要求。
（1）选择安置房面积小于原房合法面积或确认面积的，面积差部分按选择货币补偿标准给予货币补偿；
（2）选择安置房面积超过原房合法面积或确认面积部分在0m2－10m2以内（含10m2）的，被征收人按2400元/m2补款后享受该部分房屋产权；安置房超过原房合法面积或确认面积在10m2－20m2以内（含20m2）的，被征收人按优惠价3400元/m2补款后享受该部分房屋产权；安置房超过原房合法面积或确认面积在20m2以上的按市场价结算后享有该部分房屋产权。
（3）被征收房屋涉及租赁使用的，由被征收房屋产权人与承租人自行解除租赁关系。
（4）产权调换后的房屋产权归被征收人所有，被征收人原房合法面积内和确权面积内调换的安置房产权手续办理的费用由征收人承担。产权调换后超出被征收人原合法面积或确认面积的，产权手续办理的费用由被征收人承担，公摊面积产权办理手续费用由征收人负责。
（5）凡是不属于确权范围内但属住房类别的被征收人房屋总面积的30%可选择安置房按1：1不补新旧差，剩余的按重置价计算补偿。
（三）房屋产权性质定为住宅但转变为营业性的房屋（产权未变更为营业房）或底层临街实际用于经营性的房屋（针对确权合法的主体房屋）、营业房（产权证载明为营业性用房）、企业停产停业损失的补偿。
1、必须在本征收公告发布之日前取得合法有效的营业执照，税务登记证并有纳税记录且正在经营的。
2、房屋所有权证书载明的地点与营业执照、税务登记的营业地点一致的。
3、经审核确定为房屋产权性质为住宅但转变为营业性的房屋（产权未变更为营业房），确定面积原则上采取如下方式：①确定面积必须属于主体房屋建筑面积之内；②不超过合法手续面积或确权面积；③若营业证件载明经营面积的按载明面积计算；④情况复杂特殊的营业性房屋面积以确权现场组认定据实计算。
4、经审核后确定为房屋产权性质定为住宅但转变为营业性的房屋（产权未变更为营业房）、营业房、企业生产用房的，被征收人能够提供税务部门出具的纳税金额证明，按《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》给予补偿，按照上一年度月均纳税额计算经营性损失，一次性补偿6个月停产停业损失。
5、被征收人不能够提供税务部门出具的纳税金额证明的，停产停业损失补偿由征收人与被征收人根据实际情况进行补偿；达不成一致意见的，双方共同委托有资质的评估机构评估，若被征收人拒绝共同委托，则依法指定具有资质的评估机构进行评估，按评估结果一次性给予6个月停产停业损失。
6、从业人员失业补偿，被征收人需提供从业人员《劳动用工合同》并在有关部门备案，交纳从业人员社会保险等证明材料，从而确定从业人员数量，按现工资标准计发6个月给予一次性补偿，若无《劳动用工合同》，又未缴纳社会保险等，但又确属从业的人员经核实后，按贵阳市最低工资标准930元/人·月乘以6个月给予一次性补偿。
（五）家庭困难户特殊优惠照顾条件。
对于生活困难、住房紧张、现有住房面积不足45m2的困难户，经北衙村委会、新天社区服务中心、区工作组现场调查核实认定后，按照该户每人不低于15m2的安置房进行安置，安置房面积超出现有房屋面积部分由征收人无偿提供，安置房产权归被征收人所有。
八、过渡方式、过渡期限
（一）过渡方式：由征收人发放过渡费，由被征收人自行过渡。
（二）过渡期限：
货币安置临时补贴期限：3个月；
产权调换过渡期限：24个月。
九、符合安置条件的，其搬迁费、临时安置补助费按下列价格计发
（一）搬迁费：按原房建筑面积计发，住宅10元/m2·次，非住宅20元/m2·次，选择货币补偿的计发一次，选择产权调换安置的按两次计发。
（二）选择产权调换的临时安置补助费：由被征收人自行过渡的，根据被征收人选择的安置房面积计算，超出原房合法面积或超出确权面积部分不发给过渡费，未超出的按选择的产权调换安置房面积计算发放过渡费，原房面积不足45平方米的住房，过渡费按45平方米计算进行发放；住宅10元/m2·月，非住宅（产权定为非住宅的）20元/m2·月，过渡期限以被征收人交出被征收房屋之日起计算，产权调换安置房超过征收补偿协议约定期限24个月安置的，从逾期之日起，超期临时安置补助费按临时安置补助标准逐月递增10%，递增后的超期临时安置补助费最多不超过临时安置补助标准的5倍。
（三）选择货币补偿的临时安置补助费：按原房建筑面积一次性计发三个月，住宅10元/m2·月，非住宅20元/m2·月。
（四）误工费：按被征收人在本户口册内16周岁以上每人每日补100元，选择产权调换的按3天二次计发，选择货币补偿的按3天一次性计发。
十、室内配套设施、附属设施、装修部分补偿标准
（一）室内设施补偿费用（行业价）
1、电话：每门300元；
2、闭路电视迁移费：每户360元；
3、数字电视：每户360元；
4、独立电表：每户629元；
5、独立水表：每户1000元；
6、水电分表：每块50元；
7、动力电迁移费：每户3500元；
8、电脑宽带迁移每户200元；
9、空调迁移费：柜机400元/台，挂机200元/台；
10、太阳能：2500元/台，电热水器迁移费200元/台。
（二）附属设施补偿费用（协议价）
1、堡坎：180－250元/m2
2、沟坎：150－180元/m2
3、砖围墙：180－250元/m2
4、水泥地坪：80－120元/m2
5、砖混厕所：450－600元/m2
6、砖混畜圈：300－450元/m2，规模畜圈（100m2以上）：600-700元/m2
7、水沟：150－200元/m2
8、简易棚：150－300元/m2‑
9、水池：150－200元/m2
10、水池：110－180元/m2
11、粪池：150元/m2
12、铁皮大棚：200元/m2（四周围砖砌或玻璃封闭300元/m2）
13、活动板房：200－350元/m2
14、门头：90－150元/m2
15、假山等造型特别的景观进行单项评估。
（三）装修部分（协议价）
1、木质隔断：150－250元/m2；
2、墙纸：10－30元/m2；
3、木墙裙：60－80元/m2；
4、保面板墙裙：30－60元/m2；
5、电视幕墙：70－100元/m2；
6、室内墙砖：30－60元/m2；
7、木质吊顶：80－150元/m2；
8、石膏板吊顶：60－80元/m2；
9、铝扣板吊顶：80－100元/m2；
10、石膏线条：5－10元/m；
11、塑料扣板：40－70元/m2；
12、桑拿板：60－80元/m2；
13、普通地砖：40－80元/m2；
14、大理石：120－150元/m2；
15、花岗石：100－180元/m2；
16、竹、实木地板：120－180元/m2；
17、强化、复合地板：80－100元/m2；
18、铁艺玻璃（厚度在5mm以上）：80－160元/m2；
19、铝合金卷帘门：100－150元/m2；
20、铝合金装饰隔断：100－180元/m2；
21、不锈钢防盗门：150－400元/m2；
22、钢管铁门：100－200元/ m2；
23、防盗门：600－1000元/道；
24、实木门：400－600元/道；
25、窗套：50－100元/个；
26、门套：120－200元/个；
27、木质地脚线：15－20元/m；
28、瓷砖地脚线：10－15元/m；
29、包门带套：200－300元/道；
30、不锈钢护栏：100－120元/ m2；
31、不锈钢扶手：100－150元/ m2；
32、铁艺护栏：80－150元/m2；
33、衣柜、贮物柜、吊柜：300－400元/m2；
34、整体橱柜：350－850元/m；
35、台式面盆：200－300元/套；
36、浴缸：600－900元/套；
37、坐便器：200－600元/个；
38、蹲便器：80－100元/个；
39、洗手盆、陶瓷拖把缸、洗涤缸：100元/个；
40、整体浴室：1000－2000元/套；
41、遮阳、雨棚：60－100元/m2；
42、生产灶台：120－180元/m2；
43、水磨石地砖：15－30元/m2；
44、陶瓷柱：10－25元/棵；
45、瓷粉加乳胶漆：10－15元/m2；
46、照明线路：
原建筑面积200m2以下（含200m2）：2000元/户；
原建筑面积200－500m2（含500m2）：2500元/户；
原建筑面积500m2以上：3000元/户；
47、基础设施补偿：道路、水管、电缆等集体部分按市场价协商给予补偿；
十一、奖励措施
在征收公告规定签约期限3个月内签约、搬家交房的，征收人给予被征收人的一次性奖励或补助，超出期限，不享受奖励或补助。
1、在征收房屋签约发布公告之日起，60日内签约的每户奖励20000元，按期搬家交房的每户奖励20000元。
2、在征收房屋签约发布公告之日起，61日－75日内签约的每户奖励20000元，按期搬家交房的每户奖励8000元。
3、在征收房屋签约发布公告之日起，76日－90日内签约的每户奖励10000元，按期搬家交房的每户奖励5000元。
4、在规定签约期限内签约，超出合法面积或确权面积以外的房屋面积给予1000元/m2的补助。
5、户籍所在地不在征收范围的被征收户（有房屋手续的除外），积极支持配合房屋征收工作的，并在北衙村滴水岩从事种植、养殖生产生活多年，持有关单位证明，经区房屋征收确权工作组及相关单位核实，在本地长期居住的，在规定签约期限内签约的，可参照本地户籍征收户的安置，补偿政策执行。凡是不积极支持配合的，将严格执行评估重置价给予补偿。凡是属于不能确权的，选择购买240m2之内的产权调换安置房，价格按3500元/m2计算。
6、装修较简陋而未装修的房屋，按现有主体房屋建筑面积给予120元/m2补助（选择据实装修补偿的除外）。
十二、严格依法实施征收补偿决定
超过征收公告规定签约期限未签约的，由乌当区征收局报请乌当区人民政府，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，按照本方案的相关规定作出补偿决定，并在房屋征收房屋内予以公告，由乌当区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十三、本方案由贵阳市乌当区房屋征收局负责解释，未尽事宜，则依照有关法律法规及政策予以协商解决，若协商未果的，则进行单独评估，以评估结果为准。

贵阳市***房屋征收局
二〇一三年一月二十四日

Answer 2

一次性补偿。

47，中华人民共和国按照中国的原用途给予补偿土地征用，土地土地管理法“的中国。
补偿被征收土地的费用包括土地补偿费，安置补助费以及附件和青苗补偿费。征地补偿费，土地征用耕地平均每年产值前三年的六至十倍。安置补助费标准耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数的集合，安置的农业人口数，除以单位的土地征用和移民安置的土地农业人口人均耕地前征用耕地被征用前三年平均四到六倍，年产值每公顷土地征用，安置补助费不得超过征收为期三年的平均年产值的15倍。

Answer 3

你放心，2011年国有土地 上房屋征收与补偿条例出台后，相关具体政策也都出来了，现在国家对于征收的法律法规越来越完善，都是政府领头的正事项目，一般补偿什么也都挺合理，即使不合理，律师的操作空间也越来越小了。当然如果你觉得你的补偿尤其不合理，或者有强拆什么的，还是可以打官司的。

我的建议是，好好配合评估吧，不要妄图不让他评估，因为法律规定不让评估的他们可以大致估测，所以你还是好好配合，并把家中有什么财产都列明，看好了签字。

下一步的补偿，如果没有太大问题，就早点签了，还有奖励什么的。

追问

他发布的是征求稿呀。下面有全文。并且按他评估的价值太低了吧。

追答

2700一平米我觉得挺高的了，你们那周围房价怎样？

追问

周围价格应该在3700-4300左右。并且我们家是一层的。自建房。我啊现在不打算随便同意。其它的几户都被征几回了。修路的时候征过一回。现在又征。相当于收2份钱。并且还赔了他在别的地方有地基可以继续建。我现在不打算随便答应。大不了就当钉子户。并且无手续的按760.。差距太大了。

追答

别当钉子户了，我现在听到钉子户三个字就是一种悲哀的感觉~~

别人怎么样你不要管，各有各的命。人家能征两次，要么是内部有关系，要么是政府工作漏洞，你错过了也不可能有了。

楼层是没有关系的，拆迁的都是把地收回来修几十层的高楼，你自己觉得就一层怎么样，这个其实没什么影响的。

我以前在一个专做拆迁的律所工作过，律师们说凡是正式拆迁的都不可能完全合法，都有违法之处，但是这种事，肯定只能请律师来做，最好找当地律师，或者找外地知名的，律师费也很贵，我在那个所都是收几万。

拆迁的费用本来就不能跟市场价比，你说的2700与4300差别真不大。

你不看北京的房价，很多城中村，周边的房价二十几万一平米，拆迁的几千一平米，这才叫不公平，一般打官司到十几万也差不多了。

不过你说的2700，我觉得谈判的时候还有余地，可以涨，涨到3000你就签了吧。

Answer 4

一次性补偿。

中华人民共和国土地管理法“
”第47条的土地，按照征用土地的原用途补偿。

被征收耕地的补偿费用包括土地补偿费，安置补助费以及附件和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年的六至十倍的平均年产值。征收耕地安置补助费，按照需要安置的农业人口的数量，需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以单位的平均数量金额前的土地征收耕地每人每对需要安置的农业人口的安置补助费标准，耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷的土地被征用，安置补助费，最大不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

Answer 5

各位大虾请帮忙，小弟最近有买车的打算，可不知道买什么样的车好，因为生活需要最近准备买个车，我是工薪阶层，也就5-7万的样子，我对车不是很懂，在网上也查找了一些品牌，大致范围也就在雪弗莱乐驰，北斗星，飞度，长安铃木天语和捷达，这些品牌也只是在网上和打听来的，别人给老婆说捷达的性能相对好些，老婆就认准了捷达，所以我想请给位开过车和懂车的大虾们指点指点，麻烦把所说各型号车的价钱和油耗写清楚，再次先谢过啦！~满意的加分哦！~ 问题补充：
我在西安，跑高速的时间应该不多，也就是开车做业务，因为跑的地方多2环内又不让跑摩托，电瓶车又不够我跑，高速和长途也就周末和家人出去或过节回家跑个安康，所以希望大家多指点，我挺看重北斗星的，可老婆说捷达皮实，毕竟两种车价位有一定差距，我想问问要是就在这两个车里选根据我这样的情况那个更好点，还有就是麻烦说说最近具体的价格，我毕竟第一回 啊，o(∩_∩)o...哈哈再次谢过了...