购买二手房，但卖方未还清房贷，需如何操作能规避风险

Question

最近看了一套二手房，各方面感觉OK，准备签协议时才知此房贷款还未还完，还有20多万的贷款未还。卖方告知自己没有存款将银行欠款补齐。中介公司建议让我们买方先为卖方垫付20多万，将银行的欠款补齐，待买方取得卖房资格，再办理过户手续，请问这样交易是否可行，对于买方来说安全吗，应如何操作才能100%保证买方的权益。

Answer 1

真话，不安全！
刚吃饭去了，现在分析一下：
现在南京已经执行网签政策（类似于支付宝），在这之前还是按照双方自由交割房款，买方（以下简称乙方）支付解押款作为卖方（以下简称甲方）首付款，是比较常见的一种交易方式。 但这种方式存在的弊端比较多，乙方承担了大部分风险。例：乙方现金已转入甲方银行账户作为解押款（银行直接扣除，归还他项权证）在交易过程中，甲方如有有债务纠纷，导致有人起诉到法院，只要房产证你没领取到手，法院有权利查封（冻结）甲方出售的房屋。
也就是说，你之前帮甲方归还的首付款，银行不会退还给你。房子也被冻结不能进行交易，甲方也无能力归还你前期支付的首付款。
就是搞到法院，也没法解决。

Answer 2

没事的，这么做太正常了。你给他的钱算购房款的一部分，让他先解除抵押，然后再和你交易，过户的时候再付清余款。这些都得体现在合同里，不怕他不承认（最终还有法律呢）。你要还担心，那就别买这房了。不过这种事真的很正常。

Answer 3

银行贷款没有结清的情况办理过户的流程如下：

买卖双方签订买卖合同，约定谁来还清卖方贷款剩余本金。

买卖双方到银行签订贷款合同

银行审核通过后办理银行还款

到房管局办理注销手续

办理过户手续

把产权证拿到银行

银行放款

交易结束

Answer 4

真话，不安全！
刚吃饭去了，现在分析一下：
现在南京已经执行网签政策（类似于支付宝），在这之前还是按照双方自由交割房款，买方（以下简称乙方）支付解押款作为卖方（以下简称甲方）首付款，是比较常见的一种交易方式。 但这种方式存在的弊端比较多，乙方承担了大部分风险。例：乙方现金已转入甲方银行账户作为解押款（银行直接扣除，归还他项权证）在交易过程中，甲方如有有债务纠纷，导致有人起诉到法院，只要房产证你没领取到手，法院有权利查封（冻结）甲方出售的房屋。
也就是说，你之前帮甲方归还的首付款，银行不会退还给你。房子也被冻结不能进行交易，甲方也无能力归还你前期支付的首付款。
就是搞到法院，也没法解决。

Answer 5

这样操作交易的买卖很多的，可以写收款条签字画手指印，一般都不会有什么问题的。前段时间，我也是通过这样的程序买了房子的。