楼上漏水到我家，找楼上和物业都得不到解决，我该怎么办？

Question

2009年我家楼上的厨房和卫生间开始漏水到我家，严重影响了我家的生活和心情，多次找楼上他说会弄好，可就上光说不干，一拖再拖。找物业公司他们说公司多次找楼上，他拖着不修公司也没办法。于是我从2010年起就没交物业费了，可现在物业公司反而说要起诉我未缴物业费。1、我这种情况物业费是否可以不交，物业公司起诉我，我应该怎么辩护（从哪几方面）；2.我该怎么办，起诉楼上、物业、还是两者一起起诉；起诉书该如何写？

Answer 1

　　1、首先需要查明漏水原因。
　　2、如果查明漏水是邻居造成的，可以要求对方恢复原状，不能恢复原状的，可以要求赔偿损失;
　　3、对方拒不赔偿的可以拍照登记损失，并找专业鉴定机构做损失鉴定，然后提起民事诉讼，对于具体的纠纷可在诉讼中得到解决。

Answer 2

物业管理费一般由以下一些项目构成：
1.公共物业及配套设施的维护保养费用。
2.聘用管理人员的薪金。
3.公共照明、喷泉、草地淋水等。
4.公共区域植花、种草及其养护费用。等等..
可以确定的是缴纳的管理费不包括业主所有权内的建筑物的权利，就是在你屋子里属于你自己的东西物业没有权利管理。如果出现损坏需维修的情况可以可以委托物业聘请专业人员维修，并支付相应的维修费用。
如果起诉，物业费用是要缴纳的。有争议的是每天百分之五的违约金，2010年至今违约金应该有很多了。
厨房漏水责任需要确定
1.楼上业主是否装修引起防水损坏。
2.楼上业主是否存在出租给房客，导致洗手间“超负荷”使用，堵塞后违规疏通引起。
3.质量问题，商品房防水有保修期（正常情况不低于5年），期限未过可以督促物业维修。维修由物业或开发商负责。
如果准备起诉，应先确定漏水原因和你所在房屋的保修期。
祝好运

追问

楼上及本人都是2006年买的房，2007年装修的，2009年6月开始漏水。小家庭，从未出租给别人。

追答

买房的时候应该给的有《商品房买卖合同》和一些其他资料包括有商品房使用说明书和质量保证书，里面有房屋的保修年限。也可以根据当地房产质量标准确定保修年限。
确实是在保修期内的质量问题可以到所在城市的房管局的物业科咨询投诉，不建议以拒交管理费。

参考资料：北京商品住宅工程质量保修规程