买二手房,房主有抵押贷款,我应该怎么办,才能实现安全交易?

Question

买二手房,房主有抵押贷款,现在要开始交易了,我应该提前做那些工作,一方面知道房主是否有其他抵押,另一方面如何避免这种抵押后续代来的问题.

Answer 1

1、与中介公司到房管局查询记录，了解产权是否明晰；
2、在签订合同之前，确定谁应该负责支付抵押贷款。如果业主自己还款，而且产权清晰，可算是一笔大胆的交易；如果还款需要客户的首付，决定权在您手中。一般在产权清楚的情况下是可以的。但在最后还款时，应再次核对账本，重新还款；
3、最后，建议协议双方可以共同支付或者双方可以向第三方借钱赎楼，但借钱赎楼是有费用的，需要协商；
对于二级行房贷，建议您这样处理（不建议购买二级房贷，有一定风险）：
1.与中介公司核对登记册，看产权是否明确。如果被查封或多次抵押，请勿购买；
2、签订合同前，直接确认要求业主自行解决问题或让业主借钱赎楼。问题解决后才能支付押金。可以先签合同。
3、在业主办理的还款期内，双方均可办理客户的贷款。如一次性付款，首付的一半以转账方式支付，货到后付清全部货款。
拓展资料
住房抵押贷款是银行通过一定的合同，合法取得借款人财产的留置权和质押权，为保证贷款安全而提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人（抵押人）将财产所有权合法转让给债权人（抵押权人）以获得贷款的一种贷款。在此期间，债务人不能按期偿还贷款本息的，债权人有权处分抵押物并优先受偿。这种贷款可以降低债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供最有效的保证。抵押贷款用于住房信贷是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利能力。由于本次房贷的借款人多为居民个人，银行无法了解借款人的资金实力和信誉，增加了银行贷款的风险，按揭贷款为债权人收回贷款提供了有效保障在贷款风险较高的情况下。因此，大多数银行在向居民个人提供的住房贷款中使用抵押贷款。

Answer 2

二手房贷款如何规避不必要的风险方法如下：
1）一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
2）办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。
3）如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。
参考资料：http://apps.hi.baidu.com/share/detail/40790634

Answer 3

有抵押到建委是过不了户的。房本只有解压后才能过户。不用担心这个。 你只需要弄清楚房本是不是真的，房本上的人和与你交易的人是不是一个人。

Answer 4

其实二手房交易当中还有其他很多种大大小小的风险，最好也是最省心的方法就是找家比较大的中介公司，这样会有保障。但是自己也得通过其他途径了解点二手房交易常识，在整个交易过程中，规避风险的最直接有效的就是合同。所以不管是签买卖合同（双方）还是居间合同（三方），都要认证仔细的阅读每项条款，还有后来加的备注内容及各种附件。很多产权纠纷都是某些合同上的漏洞引起的。
所以你要签的合同上应该体现，房主什么时候去还款解押、什么时候过户、他的户口多长时间内迁出。期间你的首付、尾款什么时间打、怎么打。违约怎么办。 这都是要考虑的。

Answer 5

房主有抵押贷款的，要搞清楚是一抵还是二抵，先去把抵押贷款还清，拿到银行的结清证明和他项权证的注销证明，这个钱可以是房东自己想办法去还，也可以是用你买房的首付款去还，这都是可以操作的，但是最好是通过中介去操作，这样有点保障。这件事其实很简单，没有什么后续带来的问题，只要抵押贷款的钱还清了，让中介查一下这个房子是否能上市交易就行了。
你要买房要提前了解一下房子里是否有户口挂靠着，如果有，一定要跟房东约定好一个户口迁出的时间，在户口全部迁出之前你要留一部分房款在中介这里，等户口全部迁出了之后房东才能从中介那里拿到这笔尾款