《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中第九条第一款中故意隐瞒如何

Question

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中第九条第一款中故意隐瞒如何认定？法律依据是什么？

Answer 1

2、法律依据：《合同法》第42条第2项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。该两类行为均属于违反情报提供义务的行为。《商品房销售管理办法》中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务。《中华人民共和国民法通则》欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形。故意隐瞒系欺诈行为一种的形态。追问：房地产开发企业未告知买受人没有办理商品房预售许可证的情形无外乎以下三种：一、签约时买受人未询问，房地产开发企业也未告知；二、签约时买受人已询问，房地产开发企业未告知；三、签约时房地产开发企业虚构事实、制造假象或提供虚假明（无论买受人是否询问）以掩盖未办理预售许可证的事实。第二种和第三种情形房地产开发企业已明显构成了故意隐瞒或故意提供虚假证明的欺诈行为，而第一种情形下，房地产开发企业在合理预期内取得了商品房预售许可的，不应当让该企业承担签约时未能合理预见部分的惩罚性赔偿责任的法律后果。对买受人未询问，房地产开发企业也未告知的第一种情形，一般不宜认定为恶意欺诈。另外，关于举证，“谁主张谁举证”的原则是适用的。一、对于房地产开发企业虚构事实、制造假象或提供虚假明进行恶意欺诈的行为（即前述第三种情形），由主张该事实的一方即买受方负责举证。二、对于房地产开发企业在买受人询问后，采取沉默方式、拖延方式或顾左右而言他方式拒绝回答的（前述第二种情形），则只能要求由买受人对已进行询问（包括书面或口头甚至电子数据交换等方式）、尽到审慎合理审查注意义务方面的事实承担举证责任，该部分举证责任完成后，即应转移举证责任给房地产开发企业对已履行告知（包括书面、口头、电子数据交换等方式）义务的事实承担举证责任，如房地产开发企业不能举证或举证不完全（即达不到相当的证明程度），再认定房地产开发企业的行为构成故意隐瞒并由房地产开发企业对买受人承担恶意欺诈的惩罚性赔偿责任。三、对买受人未询问，房地产开发企业也未告知的第一种情形，一般不宜认定为恶意欺诈。但如买受人有证据证明房地产开发企业在签约时故意隐瞒事实（如买受人举证证实房地产开发企业根本不具备取得商品房预售许可证的条件等事实）的例外情形除外。追问：首先明确一个问题，房产证的办理，根据《商品房销售管理办法》，开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。也就是说没有商品房销售许可证，开发商事做不了初始登记的，同样你也就办理不了房产证。开发商告诉你可以办理房产证，已经适合了虚构事实以掩盖未办理许可证得事实。可以认定为故意隐瞒。清茶幽幽的感言：