民间的房屋租赁合同受法律保护吗?

Question

2006年底我向房东租赁了几间店面,租赁前双方签定了租赁协议,约定租赁期为3年,虽然双方都签了字,押了手印,但该合同没有经过房屋管理部门备案,现在该地段店面租金升了,房东以没经过房屋管理部门备案为由要终止这份合同,请问我的租赁行为能受法律保护吗?另:虽没有备案,但租赁期间的房屋租赁税金我都有交纳.
补充下,该房屋的原来房东在我租赁后的半年将该房屋卖出,今年年初也就是2008年1月,房产才过户到新房东名下,现在新房东认为自己2证到手,是自己的财产,就以各种理由来找碴,要求终止我们和老房东签的协议,并扬言要保护自己的私人财产,限我几天之内搬出东西,要不立即拉门上锁.我也听说卖不破赁的说法,但碰到他采取这样关门上锁的土办法,我该如何保护自己的权利?谢谢

Answer 1

　　房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
　　(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
　　(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
　　(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。

Answer 2

租赁合同有效。
没有经过房屋管理部门备案不影响合同的生效。
你的租赁行为能受法律保护。

Answer 3

有效