如何变更房贷还款人？

Question

最近朋友有套房产想出售，我想把买过来，因为这个房子还差1年满5年就不用交很多契税了，所以我想暂时不过户，但这个房产他也是贷款买的，请问能不能变更还款人，我把其余的钱以现金付给他，然后我接替他还贷款，然后1年之后再过户？

Answer 1

变更房贷还款人需要进行转按揭，首先双方签订《房屋买卖合同》，买方交纳房屋价格30%的首付款，卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函，银行复审，卖方向买方实际交付房屋等。

《合同法》88条规定“当事人一方经另一方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。'合同权利义务的概括转让是合同转让的一种形式。合同转让包括权利的转让、义务的转让和权利义务的概括转让三种形式。

其特点为：

(1)、它不改变原有的权利义务内容;

(2)、发生合同主体的变化;

(3)、它涉及到原合同当事人之间的权利义务关系、转让人与受让人之间的权利义务关系。

合同权利义务的概括转移，可以根据不同标准作出不同划分。例如，根据概括转移的范围，可以划分为全部债权债务转移和部分债权债务转移。前者，是合同权利义务全部由出让人移转至于承受人，全部移转将使承受人取代出让人的法律地位，成为合同关系的新当事人。

后者，可因对方当事人的同意而确定原当事人和承受人的份额;如无明确约定，在原当事人和承受人之间发生连带关系。也就是说，一部移转时出让人和承受人应确定各自享有的债权和承担的债务的份额和性质，如果没有约定或者约定不明确，则视为连带之债。

再如，根据其发生根据不同，可以分为约定承受和法定承受两种。也就是说，合同权利义务的概括移转，可以是基于法律的规定而产生的，被称为法定概括移转。

《合同法》第90条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”

合同权利义务的概括移转，也可以是基于当事人之间的约定(法律行为)而产生的，被称为意定概括移转。《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”

扩展资料

房贷变更还款人流程如下：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；

2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；

4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款账号）；

5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；

6、卖方向买方实际交付房屋；

7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；

8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；

9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

原借款人所需资料：

1、借款人和权利共有人身份证复印件；

2、房地产权证原件；

3.借款合同（抵押合同）原件；

4、一期银行还款对账单原件；

5、还款卡或还款存折复印件；

6、房屋买卖合同。

参考资料来源：中国人大网-中华人民共和国合同法

百度百科-贷款转按揭

Answer 2

房贷合同进行变更，要经过双方当事人的协商同意才可以的。比如买方人要求变更，买房人狭义的变更及有，A变更为B其实质就是要求将自己在合同中的权利义务概括，转让给第三人，根据合同法第88条的规定，要经对方急，卖房人的同意而知，所以要求卖房人的同意，是因为买房人转让了自己的合同义务，卖房人有理由怀疑第三人的履行能力有有问题，会危及自己的债权的实现。因此在未征得卖房人同意的情况下，四种转让行为无效。

Answer 3

变更房贷还款人需要进行转按揭：

转按揭的流程：
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
6、卖方向买方实际交付房屋；
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

转按揭需要的材料：

原借款人所需资料：
1、借款人和权利共有人身份证复印件；
2、 房地产权证原件；
3、借款合同（抵押合同）原件；
4、 一期银行还款对帐单原件；
5、 还款卡或还款存折复印件；
6、房屋买卖合同。

新借款人所需资料：
1、 借款人和权利共有人身份证复印件；
2、借款人和权利共有人户口簿复印件；
3、借款人婚姻证明复印件；
4、借款人和参贷人的收入证明；
5、 首付款收据；
6、房屋估价报告；
7、房屋买卖合同；
8、 如公积金贷款另附公积金帐号；
9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单。

所有复印件均需统一使用A4规格纸张。

Answer 4

　　1、房产证上的房产比例是可以根据购买人的意愿定的，但是房屋所有人只能是一个人，其他人作为共有人。另外，要是共有人不是夫妻关系（夫妻关系不选择比例就各为50%）就需要到公证处公证，说明你们的是共同出资购买，并各占多少比例（费用在200元左右，收费是按照公证的内容收取）主产权人的比例一般不能低于5%，在产权证办理的时候要填一个表，上面就会有相应的内容。 　　2、按揭的方式要是写父母的名字作为共同还款人，那么他们的年龄男的不能超过65，女的不能超过60。你的贷款年限就是你父亲或者母亲的最大贷款年龄减目前年龄的最小值，比如，你父亲62岁，你母亲56岁，那么贷款年限就只有3年，就是你父亲满65岁的年限，而不能用你母亲满60的年限。　　3、过户的理由包括"继承、买卖、馈赠等"，不能直接更名，只有夫妻之间在婚姻关系存在的时候才能更名，还要按照要求提供很多证明材料。而继承则是指房屋产权人去世以后，由他的继承人来继承。如果你是主产权人，没有遗嘱的情况下，你就是父母产权的继承人，直接获得他们那部分产权。没有办法写成你弟弟的名字，只有采用馈赠的方式。当然，受赠方会交纳相应的个人所得税和手续费用等，具体的要按照馈赠发生时的收税标准。　　4、在房产证正式颁发下来之后，是不能增加产权人的，银行也不会允许。　　5、至于你家内部如何划分，就只有你们自己商量了，哪种最有利就采用哪种。

Answer 5

不过户的话是不能变更还款人的，如果能的话，国家出台满5年的契税就没意义了，你可以让他把还房贷的卡给你，你帮他还一年。反正你们也是朋友，等第二年满5年以后再过户就可以了。