更换物业公司后，前物业公司签的合同还生效么？有相关法律么？

Answer 1

您好，如果前物业公司是成立业主委员会之前，建设单位选聘的物业服务企业，则当时签订的是前期物业管理合同（临时物业管理合同），根据《物业管理条例》相关规定， 前期物业服务合同期限未满情况下、成立的业主委员会又与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同也立即终止；如果前物业公司的成立业主委员会之后选聘的，则需要根据物业服务合同中关于合同期限、违约条款的约定确定物业公司的合同是否生效，如果服务期已满，则前物业公司签的合同自动失效，如果服务期未满，则需要根据合同中关于违约的相关约定确定具体情况。

法律依据：

《物业管理条例》（2018年修订）第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物业管理条例》（2018年修订）第二十六条： 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《物业管理条例》（2018年修订）第十五条： 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

Answer 2

更换物业公司后，前物业签的合同有效。
更换物业的方法如下：
1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司；
2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书；
3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标；
4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允；
5、评标，并选出中标的物业公司；
6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决；
7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。
《中华人民共和国民法典》第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。
决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

Answer 3

从法理说，民事合同要遵循当事人主义，即合同只约束当事人。如果换了物业公司，而新公司与旧公司之间无其它相关约定，则新公司不受前物业公司所签合同的约束。

Answer 4

看业主与物业公司所签合同，以及新旧物业公司间的约定，如果更换物业公司得到业主认可，一般新旧物业公司会约定，由新物业承继原物业公司的责任义务，故具体要视情况而定。如果前物业公司本身签的合同待定或违法当然就无效了。

Answer 5

合同还有效，但时效时截止至更换新物业的时间。