关于公有住房的继承权的问题

Question

我奶奶原有一公有住房(有房屋居住权但无房屋所有权)，面积约为60平方米。现我奶奶已去世多年，但房屋户名还是我奶奶的名字。近日由于这房屋要拆迁，而我奶奶的三个孩子原都不住在这房子（我堂哥住这房）里，他们有这公房的继承权？拆迁后我奶奶的三个孩子会得到补偿？若会，会得怎样的补偿？

Answer 1

（一） 住房政策的变迁与公有住房的沉浮
　　计划经济时期，我国实行福利化住房政策，以“低租金、高福利、实物分配”为典型特征。此时期公有住房的来源有：一是国家对私有住房的几次社会主义改造（1956年、1958年）；二是由中央财政直接拨付进行建设。公有住房可以分为两类：一类是由单位直接管理的住房（即单位自管住房），另一类是由城市住房行政机构直接管理的住房（即城市直管公房）。其中，单位自管住房占绝大多数，城市直管公房仅发挥补充性作用。在住房的分配上，几乎所有的公有住房都是通过单位来分配的，即使是城市直管公房往往也先分配给单位，然后再由单位分配给职工。分房的依据主要是职工的职级、贡献及实际的住房需求等，这种分配基本上是无偿的，仅收取象征性的租金（房租占城市居民家庭收入的比重不足1％）。
　　改革开放后，我国的住房政策经历了从福利化向市场化的转变。这种转变具体表现在两点：一是住房投资，职工在住房投资中的作用开始扩大，职工住房需求的满足不再是无偿的；此外，中央政府投资占住房投资的比重日益缩减以及单位投资比重大幅增加。二是住房分配，出售公房与提高租金都反映出了住房分配上等价交换的导向，即职工的住房消费支出将会不断增加，最终达到市场化所要求的水平。在我国住房制度改革的过程中，首先出现了三次公房出售试点（即全价出售公房、三三制补贴出售和提租补贴），直至1988年1月，全国首次房改工作会议召开，形成了《国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着中国全面住房改革的开始。
（二） 如何理解成本价、标准价、实际付款与租金
　　根据建设部于1994年3月23日发布的《城市公有房屋管理规定》，公有房屋指国有房屋和集体所有的房屋。当时的房改文件中写道：“向高收入职工家庭售房实行市场价，向中低收入职工家庭售房实行成本价或标准价”。成本价与标准价都是在住房制度改革中出现的词汇，成本价由房改办会同有关部门按规定定期测定，标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房，确有困难的市(县)依据该市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。两种价格所带来的权利也是不同的。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工对以标准价购买的住房仅拥有部分产权，所以本文案例中在李父支付公房的标准价后，李父及其继续居住该房的继承人仍需支付租金，但租金的支付并不意味着李父与单位之间仅存在单一的租赁关系。
　　案例中提到标准价为5890元，而李父实际付款为5762元，原因何在？根据当时相关房改部门的规定，标准价购房的实际房价=[标准价×（1-年工龄折扣率×夫妇工龄和）×（1+调节因素之和）×（本套楼房建筑面积+阳台面积×系数）+装修设备价] ×（1-已竣工年限×1.5%）-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积+阳台面积）。可见，标准价与实际付款的差额是基于职工个人的工龄、对单位的贡献等身份性因素，当时的房改措施仍具有很强的福利色彩。
（三） 如何划分李父与李富的房屋产权份额
　　毫无疑问，本案诉争的公有住房有李父的份额，因为他支付了标准价，虽然实际付款低于标准价数额，但这是单位对他个人贡献的回报；该房屋没有李母的份额，因为李母早在李父签订购房合同之前便已去世；李富补足了成本价与标准价的差额，所以他对该房屋也应拥有份额。接下来的问题是：如何划分李父与李富的房屋产权份额？份额一旦确定，随后的继承问题便迎刃而解。
　　对两人产权份额的确定有以下几种处理意见：
　　1、在遗产分割时将李富的出资视为垫资，按借款处理；该房屋全部为李父的遗产。原告认为，同为继承人，其应拥有购买该房屋的权利，李富未经原告同意私自出资的行为侵犯了原告的权利，李富不应因此获得房屋的部分产权。其实，这种处理结果对李富是不公平的，因为李富在李父死后一直在该房屋居住并交纳租金，是房屋的实际承租人，其对该房屋享有优先购买权，所以李富的出资是为取得房屋产权的对价行为，并未侵犯其他继承人的权利，也不能将之与借款行为相混淆。
　　2、按照两人的出资数额划分房产份额。结合住房制度改革背景，不难看出，在李父的实际出资之外，还存在许多“暗贴”，即国家和单位基于李父的贡献而给予李父的福利性待遇。所以按照李父与李富的出资比例确定两人的房产份额，即使进一步考虑到通胀因素，将李父在1993年的出资计息至2001年李富出资之日，这种折算方法都是不合理的，将损害其他继承人的利益。
　　3、寻找政策依据，确定两人的产权份额。在住房制度从福利化向市场化的改革过程中，很多措施都带有福利性，这种经济利益是难以精确量化的。此外，房改部门政策的出台也考虑了历史和现实方面的诸多因素，具有较强的公信力和说服力。所以，在两人的产权份额划分上，依据政策性规定更为妥当与可行。当年的很多政策性文件都规定“可将成本价的94%定为标准价高限”，据此法院判决确定李父的产权份额为94％、李富为6％。
　　（四）诉争房屋的遗产分割与所有权归属
　　对房屋的分割，一般实行价值分割法。至于其所有权归属，应结合该房屋的使用状况、效用的发挥程度、对当事人工作生活的影响等因素予以确定。考虑到李富及其家人一直在该房屋居住、生活，且李富所占产权份额最多，故法院判决房屋归李富所有，由李富向其他继承人支付遗产份额折价款。

Answer 2

1,人民法院在审理继承案件时，如果知道有继承人而无法通知的，分割遗产时，要保留其应继承的遗产，并确定该遗产的保管人或保管单位。 2,、应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。 为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。 3、继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。 4、继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。用口头方式表示放弃继承，本人承认，或有其它充分证据证明的，也应当认定其有效。 5、在诉讼中，继承人向人民法院以口头方式表示放弃继承的，要制作笔录，由放弃继承的人签名。 6、继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。 7、遗产处理前或在诉讼进行中，继承人对放弃继承翻悔的，由人民法院根据其提出的具体理由，决定是否承认。遗产处理后，继承人对放弃继承翻悔的，不予承认。 8、放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。 9、继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。 10、继承开始后，受遗赠人表示接受遗赠，并于遗产分割前死亡的，其接受遗赠的权利转移给他的继承人。 11、由国家或集体组织供给生活费用的烈属和享受社会救济的城市居民，其遗产仍应准许合法继承人继承。 12、集体组织对“五保户”实行“五保”时，双方有扶养协议的，按协议处理；没有扶养协议，死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的，按遗嘱继承或法定继承处理，但集体组织有权要求扣回“五保”费用。 13、扶养人或集体组织与公民订有遗赠扶养协议，扶养人或集体组织无正当理由不履行，致协议解除的，不能享有受遗赠的权利，其支付的供养费用一般不予补偿；遗赠人无正当理由不履行，致协议解除的，则应偿还扶养人或集体组织已支付的供养费用。 14、遗产因无人继承收归国家或集体组织所有时，按继承法第十四条规定可以分给遗产的人提出取得遗产的要求，人民法院应视情况适当分给遗产。 15、人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。 16、人民法院对故意隐匿、侵吞或争抢遗产的继承人，可以酌情减少其应继承的遗产。 17、继承诉讼开始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事人。 18、继承人中有缺乏劳动能力又没有生活来源的人，即使遗产不足清偿债务，也应为其保留适当遗产，然后再按继承法第三十三条和民事诉讼法第一百八十条的规定清偿债务。 19、遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。

Answer 3

　　公房无权继承，但可以在 承租期内继续承租。具体细节到住房和城乡建设局 办理。
　　法律依据 中华人民共和国合同法
　　第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

Answer 4

对于公房没有继承权的这个说法,现在你爷爷是否还在,如不在就不在好办了,你当时应办理房屋租赁的转租手续,但是现在由于没有办理,就要看你们在这个房子中是否有户口,若有还好一此,有谁的户口,谁就能以此来办理这个事情,如果没有只能是与房管部门进行沟通了.

Answer 5

公房没产权，不叫继承。叫确定新的承租人。
一般由原来与承租人共同居住生活的人可以申请继续承租，户口有时是判断标准之一。
这类的规定在承租证和产权单位的相应规定中是有的，可以查一下。