买二手房，103平，08年的，房东说可以直接从房地产开发商那里改合同，我想问一下这样改了的合同有效吗?

Question

各位大侠，本人先谢谢了，问题如下：
1、原房东签的合同是不是就作废了呢？法律上有此规定吗？
2、开发商说一个月左右房产证就下来了，现在需要提交资料，然后去开发商那里改合同，然后先付一部分钱，房产证下来再付完，那到时候改了合同，房产证上是不是就是我们的名字呢？办房产证的时候费用是不是由买方付？
3、此房买时，还需要交其他税费吗？
4、从开发商那里签合同的时候需要注明什么？跟房东还需要签协议吗？（这套房因为没有房产证，没有在房地产交易中心备案）。请各位好心人帮帮忙解决一下。再次深表感谢……

Answer 1

1、只要原房东与开发商签了买卖合同，这套房子就已经属于房东的了，就和开发商没有任何关系了。你买这个房子从法律上讲就只是你和房东之间的二手房买卖行为。
2、二手房买卖，需要交一些税费，比如契税、公共维修基金、印花税，如果房产证没有满5年，还要交一笔房屋交易税，这些税费的负担由买卖双方商议而定，不过一般都是由买方负担。
3、这套房子没有房产证的情况下，你买这套房子是要承担一定的风险的，所以最好咨询一下当地的法律人士，重点把与开发商的合同细节确定好，如果开发商有避讳之嫌，最好不要冒这个风险。
4、以上只是本人经验之谈，买房子是大事，不能急于求成，把事情搞清除了再做也不算迟。

Answer 2

到时你与开发商签合同时原房东和开发商签的合同做废，你与开发商重签买卖合同，程序就和买新房程序一样，与开发商签合同时只要签了带条形码得合同，此带条形码合同是房管局专门合同，直接到房管局备案业主就会是你的名字，此类问题在二手房中交易常见，房东买那套房子就是用来投资的
至于税，这个可和房东协商，按买新房交税，契税，维修基金
强调下正因为房子没备案才可以和开发商签合同，因为备了案就只有等原房东房产证下来才可以交易，这样你交易多了很多税

Answer 3

这种情况以前是比较多见的。
这很明显是开发商内部人员的保留房。
1、是的，你直接和开发商签合同，说明现在的房东就没有和开发商签合同，给你的价钱应该是要比市场价要便宜吧。
2、办产证的费用肯定是你自己出的。
3、因为你是和开发商直接签合同的，就是相当于一手房，除了你的契税之外，别的费用很少的。
4、这套其实就是一手房，估计你是要补差价给房东的，这样你的首付就是要增加了。
望采纳

追问

您好，谢谢您的回答。现在的情况是这样的：我们没有直接去开发商那里改合同，而是让房东先交了办房产证的钱，然后等一个月后房产证办下来，我们再过户。通过中介大概的计算，估计过户费和税费加起来要三四万吧。我们现在就等着房产证下来，这样是不是可靠点？办理过户以及交钱的时候还需注意什么？

追答

这样是可靠，那就是二手房了，房东的税费是会增加很多的，不满5年，有全额的营业税5.55%。
你需要注意的就是付款方式了
1、定金
2、签合同付首付款
3、需要贷款就办贷款
4、进交易中心过户
5、交房付尾款。

Answer 4

核定开发商资信度；
签定合同（付款方式与违约责任约定好）时由甲乙方和第三证明人共同署名；
准备一张卡，改名的同时段付款；

08年的房子为什么还没备案呢 房子没建好吗 还是建好了没有官方的预售合同

追问

因为没办下来房产证啊，所以没有备案，小区的人已经都交了资料了，开发商说一个月以后办下来房产证。现在我们已经交了定金，签了房屋买卖合同，就等着一个月以后办房产证，然后过户了。

Answer 5

首先告诉你，这个合同有效，房产证没下来之前的确要去地产那边更改合同

追问

那其他的问题您能不能帮忙解决一下呢？还有就是房东这套房子有贷款，我们给他的这部分钱，就是他来抵房贷的，到时候再去银行解压。请问这样做风险很大是吗？怎样才能最低限度的减小风险？

追答

你们是有通过中介吗？如果有，那你不必担心，这点银行比你们更担心才是