在交完首付款后，开发商没有给正式购房合同前，补齐余款算不算一次性付款？

Question

3月份交了首付，跟开发商签了一个合同，只给了我们增值税发票，没给合同，说要去房产局网签备案，一直到现在9月份，还没下来，开发商讲最近一两周就差不多能把合同给我们了，因为银行贷款利息高，所以打算在合同下来之前，我们想补齐余款，开发商也说这样合同也可以修改，但是付款方式非要给我们写分期付款，而且要求必须补齐全款才行，那这样我们不就是一次性付清了吗？分期付款不是分好几次付吗？直至房子交付时补齐全款呀！开发商很强硬就要写分期付款才行，这样合理吗？交完全款合同上付款方式还写分期付款有影响吗？还有，因为当时给我们签的合同交房日期是10月底，现在开发商讲10月底肯定交不了房，到时候跟我们这些交了钱的正式购房合同上交房日期都改成12月底，这样合理吗？我们手上也没有凭证，开发商算违约吗？

Answer 1

交完首付没签购房合同不正常正常的买房流程是： 定金（签订认购协议）-- 付首付（签购房合同） -- 房管局备案。如果在付首付的时候不能签合同存在以下三种情况： 1、开发商没有拿到商品房预售许可证。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 2、开发商根本就没有开发资质，这种房子绝对不能买，如果是这样可以要求开发商公示5证，没有的话，果断要求退房。 3、开发商因某种原因被建委暂停网签。这种情况，再恢复网签后，就能签订正式合同，问题不大。

Answer 2

首先，关于未备案购房合同的效力，要根据不同情况进行分析：
第一， 有约定从约定。若您与开发商签订的合同中明确约定将登记备案作为合同生效条件，此时如果因为合同未备案而引发争议，您可以根据该约定主张合同无效。但若合同一方已经履行了主要义务，另一方也接受该等履行，那就不能主张合同无效了。
第二， 无约定从法定。根据《合同法》第32条及第44条之规定，采用书面形式订立合同的，自合同各方签字或签章时合同成立，而依法成立的合同，自成立时即生效；特殊情况下，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，按照相关规定办理。而目前我国没有法律、行政法规规定商品房买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，故购房合同在您与开发商签字盖章以后就生效了。合同生效后，再以购房合同没有办理备案手续为由要求确认合同无效，法院是不予支持的。
其次，关于房屋价格变动对合同履行的影响，同样的，如果合同中有相关约定，您可以要求按照约定进行处理；如果双方无相关约定，且没有其他法定事由，双方均应当全面履行义务，不得擅自变更合同。