一个土地承包的问题

Question

1995年，我家承包当时 村破产砖窑土地5亩，与当时村长口头商定承包，没商定期限。经开荒、搬运石块、平地之后作为耕地种植农作物，村长换届之后新村长口头承诺只要选他，地一直种着就可以，直到现在（后来两届村长都是这句话）。2011-2012年我就此事与现任村长协商多次，想要签一份书面合同证据，但村长以他做不了主为由多次拒绝。
其中2009年由于负担过大，遂将此地承包给第三者种植金银花使用，仅口头商定转让，无任何合同手续，约定每年租金5000元，每年1月14交付租金，但对方一直拖延，直到现在仍欠一年多费用。
2012年开始，此区域规划开发，我想停止双方的口头合同 收回承包权，但对方看到我的电话就挂断关机，对方土地上的种植物我多次想处理掉，但不懂法没敢蛮干。

就此情况我想请教大家几个法律问题：1.这片土地由我开垦，但是承包权，收益权等权益是我的吗？如果不是 需要哪些途径去办理？ 2.我和第三方的协议有效吗？打电话不接无法沟通我可不可以处置上面的种植物？
期望各位具有相关知识的老师帮忙。我只有5个分，但是我愿意给解决问题的人充手机费。

Answer 1

关于第一个问题，首先要看破产砖窑土地的性质，一般来说，不是国营企业的话，土地还是集体所有，虽然是你开荒，但是你没有土地证，而且这种口头协议一般都面临取证难的问题，不好取证，容易耍赖，所以你的承包权是存在相当大瑕疵的，收益权也是存在瑕疵的，村上一旦收回土地，你是没什么办法去要回土地的。到时候最多给你一点开垦费补偿。所以，只有把土地使用权证办好，才是权威的东西，没有的话，一切扯淡。但是要想办证，难！
关于第二个问题，基于第一个问题，你并没有取得土地承包权，所以转租协议无效，人家不拿钱给你，你还是没有什么办法，而且要想打官司的话，你赢得几率很小。所以，你现在就只有去把那块地守到，等到他给钱，而且就哪怕人家不给你钱，你也不能乱处理人家的金银花，因为真正的权利人是村集体。哎，总之一句话，没有土地证你在法律上就站不住脚，只有靠道德来谴责。

Answer 2

第一，这片土地由你开垦，但不能自然取得承包权，承包集体土地应与村集体组织签定承包合同，除非你与几届村长的口头协议能得到现在村委会的追认，否则，你不具有承包权。如果此地被征收，你无法取得土地补偿费，而是由村集体取得补偿，但你有权要求村集体支付你开垦土地的费用。
第二，你与第三者的承包问题也是比较麻烦的，如果你法取得村委会的追认，你实际上无权对第三者转包，因为土地的使用经营权仍为村集体，相反，如果现在村集体确认与集体与第三人的承包关系，对你是非常不利的，这一点你一定要小心。
建议：1、现在最好的办法就是想办法让村委会追认村长与你的口头协议，这个要与村长协商，他有办法做到；2、收集当年开垦投入的证明，以备将来之需。

Answer 3

你这个问题非常棘手。根据现行土地承包相关法律，不动产物权自登记之日起生效，并可以对抗善意第三人。你的问题中，虽然实际享有物权，但并没有任何登记。

分析：1，95年你开荒等行为，实际是为村里做了贡献。后来你在这片土地上享有的收益，足以弥补。村委可以以此对抗你的补偿请求。承包权占有使用处分收益权，目前全在村委手里。

2，你的承包行为不具备完善法律要件，那么你对第三人的转让也不合法，协议无效。建议你不要以承包土地为由索要租金，而单纯以债权受到侵害进行起诉。

3，打电话无法接通，上面的种植物你也无权处理。但那些种植物是非法的，只不过你没有处置权。

4，规划开发，牵扯大量经济利益，比如经济补偿。由于没有书面承包合同，国家不会补偿你。你还是和村里协商吧，大家一村住着总讲法也不好。那个第三方不用管它了，上面的植物开发商会把它们夷平的。我们都知道，开发商是很牛的，谁敢和他们对着干，当时就叫谁难看。

Answer 4

法律规定，承包经营权自承包合同签订起享有。但是你已经实际在承包这块土地了，可以说实际已经享有承包权了，我个人认为你是享有承包权的。建议尽快签订承包合同，到当地的政府（具体的机构不是很清楚，你自己问问）去办理承包证。你和第三方的协议是有效的，你可以向他索要租金。你可以向第三方发一封书面的函告，要求他在几日内支付全部的租金，不支付租金将会卖出土地上的植物来抵充。