农村土地继续承包权问题!

Question

村委会在98年与村民签立了上坡地的承包合同,合同期限是30年.08年土地被非农业出售(经过村民同意过).但是在98年到08年期间,有很多的年轻人都由农户转为非农户,请问这些人还是否持有着土地的承包权?如果分钱的话这些人是否应该享有同等的权利呢?
还有,村委会将土地卖出后,要留40%给村委会做农村的后续发展,每次有这样的事情他们都留,钱都干吗了谁也不知道。请问他们有权利留下这40%吗?

Answer 1

转为非农业户口后，就没有了土地承包权。就是说不能给他们分钱了。对于你们村委会的做法，如果是村民集体决定的，那么是完全合法的。如果是个别人的决定，你们可以要求重选村委。

Answer 2

1、你们村的情况应以户口留存的状况来处理承包权和土地转让金。
既然已经农转非了，就说明这样的人不再是农民，理应不能在农村再分包土地；或者说从他们农转非那天起就自动放弃了土地承包权。
纵然当初有30年的承包合同，村委会就应在当时有人农转非时及时收回土地。
所以，出现今天这样的情况，应该协商解决。
2、村委会的做法，应当按照村务公开管理办法进行，做到村务公开、财务公开，重大决定及时召开村民大会。这才是符合法律要求的程序。

Answer 3

国务院发展研究中心农村经济部研究员刘守英：从大国土的角度来探讨集体土地所有权的实现方式，建议分成三部分比较合适：即农用地、宅基地、农村建设用地。因为各种土地类型的用途、使用者对土地权属要求等差别很大。

对于农用地，从法律政策导向看，基本是绕开土地所有权，强化土地承包权。土地承包法已经从法律上认可农民承包的土地在承包期内拥有私权，规定30年承包期内不调整。然而，这也面临很多问题，例如在相对多的不调整的地区，已经出现了土地占有不均衡的问题。此外，绕开所有权来强化使用权的效果也不是很理想。主要表现为，集体经济组织经常超越法律侵犯土地承包权，例如农业结构调整实施过程中，由粮食种植改为果树、花卉等，虽然土地流转强调自愿，但是很多时候为达到规模经营的目的，集体经济组织对流转带有强迫色彩。

据此认为，农村集体土地所有权有两个问题需要解决：一是集体经济组织可能干预农民承包权的做法应该给予限定，把承包权落实好。集体经济组织不能做什么、能做什么等需要明确界定清楚。二是将成员权实体化。承包制的改革与原来集体所有相比，最大变化是将农民对土地的承包权变成成员权，成员权虚化了集体土地承包权。但对成员权本身没有进一步限定，导致了很多问题。第一种情况是，农村土地承包法规定了增人不增地、减人不减地，但现实过程中在有人口增减变化的情况下，很多村也一直在调整土地。第二种情况是，随着城市化进程，村庄由封闭走向开放，当村庄边界被打开后，原来村民的成员权就受到侵害，导致新老农户之间的纠纷增多。第三种情况是，在土地成员权认定后，应建立一个有利于流动的机制，允许土地流转。原始的成员权应该近似于私权，这是流转的核心所在，否则无法建立流转。

因此，应该采取的措施包括：在承包法的基础上，不同区域成员权应该按照一个时间点进行实体化认定。否则，在城市化进程中土地纠纷势必增多。赋予成员权更明确的权属，更具体的产权内容，增强土地承包权的可交易性，推动土地流转，允许抵押和继承，实现规模经营。

集体土地所有权稳妥实现路径：集体所有，农民永佃

浙江师范大学农村经济研究中心主任王景新：农地的实现方式必须结合政策改革的可能性和农民的个人愿望。农民个人和国家博弈的平衡点在哪里?目前，存在国有、私有和集体所有三种论点。但是土地私有的风险太大，存在很多的不确定性，例如俄罗斯，就带来动荡，影响国家经济的可持续发展，因此在国家层面上不可能实施。如果进行国有化，是对农民权利的又一次损害。据此认为，解决农用地的最好办法是集体所有，农民永佃；尤其是强调农民永佃。

要落实这个政策，必须首先解决三个问题。一是权属上，解决所有、占有和耕作三个权利的分离，尤其是强调耕作权很有意义。“占有”并不一定要“耕作”。江南民间的历史做法，买卖的是清田，清田是指所有、占有和耕作在一起的，这种类型在明清时期很少，主要是由于太平天国时期的战乱造成的，土地荒芜后，政府鼓励外来人口开垦，但只有占有权，所有权还是原来土地所有者。所有者和占有者的权利变更会影响耕作者，但保护好佃权，这个影响问题就可以解决。

二是土地永佃后，新老成员之间的纠纷必须解决，寻找出路，追求公平。首先是起点公平、承认现状。其次是过程限制，有一个上下限的规定。允许流转和买卖，但要防止土地兼并。

三是理顺村庄合并后的各种组织之间的关系。原来村委会和经济合作社两个牌子、一个班子，权利合一。合并成一个大村后，村委会和合作社分离，村委会被架空，经济权利分割，行政权力合并。全国315个农村社区实验区，包括社区委员会、村委会、村党支部、合作社等多个组织，上级资金不能向下转移，合作社的费用自己支配。据此认为，农村制度配套应该逐步完善。村小组坚决不能动，这有利于土地经营。理顺村党支部、村民委员会、合作社等各种组织之间的关系，这是土地制度改革的主要环节。

推动农村集体建设用地股份制改革

国务院发展研究中心农村经济部研究员刘守英：集体建设用地的现状与问题体现在：大量集体建设用地进入市场，处于灰色状态，导致管理越严格，统计数据上的土地违法越多。集体建设用地的法律与现实之间的冲突必须加以解决，集体建设用地进入市场的相关法律政策必须尽快制定。针对这个问题应采取的措施是，在建设用地上，改变按照所有制性质划分用途的做法，应按照规定和用途管制的原则实现集体与国有土地同价、同权、同地。

此外，目前农民对集体建设用地收益权的虚化问题严重，集体建设用地的收益被少数人占有，出现了村领导富裕、村民贫困的现象。这个问题事关集体土地能否进入市场，必须研究加以解决。针对这个问题应采取的措施是，推动农村集体建设用地股份制改革，兑现农民对集体建设用地的收益权股份。享有成员权的农户享有股权和长期收益权。

宅基地主要面临的问题：一是宅基地的资本化和商品化已经普遍化，但政策上还处于禁止状态。二是“一户一宅”政策的操作难度在增大。主要表现为发达地区没有土地落实宅基地政策；欠发达地区相对好一点，但很多地区也已经在基本农田上建设宅基地。土地的有限性，增大了耕地保护的压力。三是在大量人口流动之后，宅基地却无法流动，成为一种资产和资源的浪费。此外，小产权房间题也十分严重。

解决宅基地问题的基本做法：一是解决房地分离的问题。目前，宅基地所有权认定还不如农用地，每个农户在集体所有的范围内应该对其宅基地享有的权利给以更明确的认定并加以保护。二是允许宅基地买卖、继承、转让和抵押。这是解决小产权房、空心村问题的前提条件，在法律上应该继续突破。三是小产权房发展势不可挡，以北京某地为例，1998-2007年，24％的农宅由本村居住，32％-34％由企业员工和教学员工使用，其他的房子对外销售，创造收益近7亿元。这要求我们反思城市化的路径，是否都应统一走征地变为国有的道路?应该考虑在严格限制的情况下，让农民参与城市化进程中土地增值的利益分享，体现农民分享集体土地资本化后的利益。

农村集体在土地权利中的角色定位：管理者

中国人民大学农业与农村发展学院教授唐忠：集体土地所有制本身如何界定，是一个基本的问题。以前强调公，现在强调成员，即私的部分。到底是集体所有，还是集体成员所共有的问题?从全国范围来看，集体所有是一个很小范围的共有，很多都是小组所有，小组是主体。首先应先承认小组范围内成员的权利，按份共有。保护成员所有权的基础上才能保障使用权。

在小范围按份共有制度的大框架下，需要解决以下问题：一是成员如何确定。二是成员与成员集体之间是否还存在经济联系。

集体土地所有权的实现方式包括：一是选择一个时间点，以农民家庭为单位，固定成员，不承认家庭内部成员的变化。土地财产权不因成员身份变化被剥夺。强调集体所有权分给成员共有，由成员运作实现。现在土地承包经营权30年不变的政策，就是以家庭为单位进行考虑的，不承认家庭内部人员的变化。永佃后可能时间更长。

二是关于集体在土地权利中的角色问题。集体不应通过经商养活自己，政府要退出土地市场，集体是一个亚政府，是管理者，应通过政府的公共资源分配进行规范管理。集体首先要退出土地市场，不应通过土地获取收益；其次进入公共产品供给、财政供给，纳入政府的预算覆盖范围，使之规范化。农民、集体和政府之间的关系要处理好。此外，让利也是一种方式，政府可以放弃部分土地收益，给有承包权的农民，而不是给集体组织，让这部分人有了收益，建立某种基金，进入社会保障体系。

三是允许集体土地流转。集体土地拥有开发权和转让权，但必须在政府的规划和审批下进行。

总之，土地产权设计不能太复杂，应简单化合理化。例如可以保留集体、承租者和转让者；权利主体成员不要和身份相联系，要选择某一个时点开始；成员权必须相对稳定，但可以不经营，不拥有耕作权；保障所有权的完整，允许成员权进入市场，以流转、转让等不同的方式和用途实现。

(根据录音整理，未经本人审阅)

Answer 4

迁出者不在有分地和承包的权利