我买了亲戚的小产权房（有房产证，没土地证），如何把房子过成我的？

Answer 1

先介绍一下我国土地所有权的状况。我们国家的土地所有权现在大致分成“国家土地所有权”和“农村集体土地所有权”。目前我国可以上市流通的只限于国有土地上建设的房屋，也就是说，只有建设在经过土地招、拍、挂程序，并向国家全额缴纳了土地出让金的土地上的商品房才是可以上市流通的。

你上面问题中的“小产权房”，实际就是建设在农村集体土地上的，土地的产权属于农村集体，其土地产权人往往是某某乡、某某村。中国政府目前还没有出台集体土地上的建筑房屋上市流通的法律规范。也就是说，你的房子买来自住可以，但是由于你不可能取得国家相关部门颁发的房、地产证明，这样的房子不能上市流通。尽管从理论上说，房屋是你的，其价值可以抵押，但是由于你没有房地产证，抵押不能登记，抵押权人也只能是个一般债权人，所以恐怕也没有人会接受你的抵押请求（曾经有过乡政府、村大队自己印制房产证发放给小业主的情形，但是现在看来也只是个笑话！）。这也是为什么小产权的房子往往很便宜，因为对建设房屋的乡政府、村政府来说，他们的土地是没有成本的，其房屋的价值就是一个建筑成本，而一般商品房因为含楼面地价（就是将土地出让金的价格平均到房屋每平米的建筑面积上），因此二者价格相差甚远。

这样的房屋存在一定风险：第一，就是上面提到的不能上市流通；第二，由于集体所有的土地是不能出让的，因此你购买了这样的房屋，也只是房屋建筑本身，它所占的土地仍归农村集体。因为这个问题在全中国普遍存在，农民们也有“为什么不能把自己享有所有权的土地出让而令其货币化”的怨言，因此，在实践中往往会这样操作，即：由国家将农村集体的土地征归国有，再将国有土地经招、拍、挂在一级市场上出让给开发商，并由开发商按照规范程序进一步开发建设。如果你买的房子在不久以后出现其占有的土地被国家征用的情况，国家会将征地款交给农村集体，到那时农村集体会怎样同你们协商赔偿事宜，就会是比较痛苦的事情了。

综上，我认为，因为存在极大的法律风险，购买小产权房务必三思而行。

Answer 2

小产权房办不了证，只能你们私下签订个协议。小产权房有风险，购房须谨慎。

Answer 3

得看土地性质，房屋状况是否变化等。