为什么法院拍卖的房子手续价格低廉，但没人买

Answer 1

法院拍卖的房子都要经过相关部分的评估的。按当时的市场价来决定这房子的价格。但市场价并不等于拍卖价，拍卖价有个起拍价和底价。比如一幢房子评估价是1000万。起拍价就可能只有200万，底价700万。当价格到达设置的底价时，就可以成交。很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。

另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。需要注意的是，尽管法院拍卖的房子价格便宜，但是照样要缴税，殊不知可能在各项税费交完之后，此价值也许比市场公开价还要高，包括营业税、个人所得税、契税、土地税、房屋交易手续费、印花税等等。最终税费加下来，大致是市场价格的10~30%之间。这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意

Answer 2

法院拍卖的房子手续齐全，比市场价低一半为什么没人买？

Answer 3

应该不低，因为是二手的，拍卖会提高价格。

Answer 4

法拍房的主要风险有以下几类
1、房子的产权年限
目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。
2、房屋的装修状况
有的法拍房是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，像这种不包含室内装修的法拍房，消费者购买之后还要承担一笔房屋装修费用。
3、房屋的占有状况
拍下房产之后，发现房屋时被“占有”的是法拍房交易后无法清场的最重要原因，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。所以拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住，以防引来不必要的纠纷。
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