房子是婚后买的，房产证写的是丈夫的名字，丈夫在妻子不知道的情况下签了卖房合同，合同有效吗？

Question

如题，丈夫在签合同之前给妻子打过电话，但无人接听，中介说没关系回家再告诉她就行了，于是丈夫签了合同；
妻子知道后坚决不同意并向中介提出解除合同，但中介与买方要求丈夫按照合同支付违约金，丈夫认为合同无效拒绝；
合同中约定2011年9月5日之前买房将房款打入房产局账户，但买方也一直未打款，中介及买方也一直没有约卖房去办理资金托管过户等事宜。
现合同到期，中介与买方认定卖方违约，要求卖方支付违约金。
请问：
1、首先，这个合同是否有效？
2、如果合同有效，买方及中介是否可以追究卖方违约责任（买方未如约打款，中介与买方也一直没约卖方去办理资金托管和过户）；
3、中介提出如不支付违约金就要通过法律途径，请问卖方该如何应对，胜诉的可能大吗？

Answer 1

1 房产证写的是丈夫的名字 所以合同应该是有效的 不需要夫妻双方都必须签字的 有一人签字就会认为是夫妻都同意的
2 这个就看怎么解释了 毕竟买方未如约打款，中介与买方也一直没约卖方去办理资金托管和过户 应该有你们拒绝卖房的因素在里面 所以他们没必要去做诸如打款或者办托管 因为没有意义 （不过这个我倒是认为如果你们能找到合适的律师帮你们打官司的话 这些还是可以归咎到买方身上）
3 不出违约金的话 应该是要上法院的 赶快在本地找个不错的律师吧 跟他咨询下 这种官司全靠律师 和你们举证上了 还是你们理亏些

Answer 2

合同无效，因为共有人既在合同上签字，也没有没有授权；
合同无效不存在违约责任，如果有责任也是地约过失责任。买方与中介明知道该房子是属于卖方夫妻共有的情况下与卖方签订了合同，买卖双方以及中介对于该合同无效都存在过错。
如果卖方能够证明盖房子系卖方夫妻共同财产这一情况，买方和中介是知晓的，就补承担责任

Answer 3

这个是我看到的，发给你看看，建议你去咨询下律师。
如果房屋属婚后购买,则应当属于夫妻共同财产.因此,在房屋出售时,应当夫妻双方同意.

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）中的相关规定:
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

由于对房产的处理已经超出了日常生活的需要,因此,属于要夫妻双方协商一致作出决定.

至于你谈到的表见代理问题,我国合同法第四十九条是这样规定的:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
这一规定与上面的司法解释中的规定是一致的,就是第三人必须要有相信丈夫有代理权或者是说是要有相信丈夫售房行为是夫妻双方共同的意思表示的理由,如果没有相应的理由,那是不会构成表见代理行为的,这种没有经过共有同意的售房行为是无效的.

Answer 4

合同是有效的 因为2005年以后房产证采用的实名制交易，他有权利不告知你自行处理该房产
然后该房产属于夫妻共有财产，你可以分到应得的财产，简单的说财产是两个人的 是不可改变的
但是他有权一个人处置该房产

追问

请问房产证实名制交易出自哪条法律？

Answer 5

合同无效。因为房子属于夫妻共同财产。卖方应该出具买方和中介明知是夫妻共同财产情况下，却执意只让丈夫一人签字，后通知，程序失当。中介是过错方。