《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条理解？

Answer 1

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

该条司法解释条款，其实是针对出卖人的“一物二卖”行为，而又签订多份买卖合同，对于各个买受人所签订的买卖合同均认可其有效。但由于标的物只有一个，因此对于其他最终没有买到标的物的买受人，该条文是对其合法权益的一种保护。

但是，按照法律上规定的取得顺序，其他买受人最终也只能获得的是违约赔偿或损失赔偿，至于要求继续履行买卖合同，则法院一般根据《物权法》相关规定，不会予以支持。

扩展资料：

案例：

2013年上海市青浦区人民法院就审理了一个相关案件：原告杨某某与被告王某某在2012年2月签订了《居间合同（出售）》一份，约定被告自愿向原告转让其于2010年旧房拆迁所获得的拆迁安置房一套。

签合同当日，原告即付清了全部房价款，一周后被告王某某将该房屋交付原告使用，原告杨某某遂对房屋进行了装修，装修完毕，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自称同样与被告签订了房屋买卖合同，被告已向其转让该房屋，并以此为由，强行搬入该房屋居住，遂与原告产生纠纷。

为此，原告诉至法院，请求判令：

一、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；

二、被告协助原告办理系争房屋的过户手续。

对此，第三人季某某称自己与被告签订购房合同在先，并也付清了全部房价款，因此原、被告之间签订的合同是无效的，据此向法院提出如下诉请：

一、依法确认第三人与被告签订的关于系争房屋的买卖协议书有效。

二、被告协助第三人办理系争房屋的过户手续；

三、原告立即搬离系争房屋。

法院经审理查明，本案中，原告与被告签订的《居间合同（出售）》，以及第三人与被告签订《协议书》均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均为有效。被告存在"一房二卖"的主观恶意。

其次，虽然第三人与被告签订合同在先，但原告自2012年3月即开始占有、使用了系争房屋，并对房屋进行了装修，且已支付了水、电、煤等费用。现系争房屋已由原告在先实际占有，故第三人与被告签订的合同已不具备实际履行条件。

据此最终法院判决：

一、确认原告杨某某与被告王某某签订的 《居间合同 （出售）》有效；

二、确认第三人季某某与被告王某某签订的《协议书》有效；

三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求；四、驳回第三人季某某的其余诉讼请求。

参考资料来源：凤凰网-规避“一房二卖”专家有招

Answer 2

一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
第2款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、该条司法解释规定旨在依据《物权法》第15条关于物权变动与结果区分之精神，理顺《合同法》第51条与第132条之关系。
合同由《合同法》来调整，物权变动由《物权法》来调整。
买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响合同的效力。但能否发生物权变动，则取决于一方的嗣后状态，此过程中，物权变动处于效力待定状态。
因此，相对方不能以一方缔约时无处分权或所有权来主张合同无效。

追问

第三条的当事人是否包括了：出卖人，买受人以及原权利人，也是需要注意的地方！不知道你的怎么看的！

追答

回复如下：
一、在原权利人不予追认无权处分或无权处分人未取得标的物所有权的情况下，该买卖合同对原权利人无任何约束力。原权利人针对合同标的物直接行使《物权法》所规定的物权保护请求权即可，无需以《合同法》为依据。
二、我认为该条规定针对的主体是无权处分人及合同相对人，不包含原权利人，该条司法解释第1款并未也不能限制物权权利人的物权保护请求权。

追问

我比较赞同你的观点，我个人认为第三条是对将债权行为与物权行为的分离。
合同有没有效力应该根据《合同法》来加以评判，是否有效应当参照第五十二条的规定，只要买受人不违反该规定就应当认定为有效的，至于说买受人是否善意，那是物权变动的基础，不应当由合同法进行评判。当然这里还要排除双方恶意串通的情形，这种情况就直接无效了。
至于所有权的变动就按照《物权法》的内容进行评判！

Answer 3

卖方不具有房屋处分权的时候，你起诉不能主张合同无效，而是主张违约或是解除合同赔偿损失。

追问

《合同法》第五十一条规定了效力待定合同的，《解释》第三条第一款的内容是否有冲突列？

追答

没有冲突啊，解释是对51条的进一步阐明，当得不到追认的情况下怎么解决。