已经签了合同但还没交房，现在想转手售出，需要什么程序

Question

合同签了，房子按揭，首付12万多，分期还款30年。房子明年9月份交付，交付同时取得房产证。现在由于资金周转想将房子转手，在取得房产证之前售房该经过什么样的程序？国家有什么规定？需要缴纳什么费用？签什么合同？怎么签？
我是通过房屋中介登记售房的，现在还没找到下家。
希望能有个完整一点的程序操作过程

Answer 1

可以明确告诉你：

在你没有取得房产证以前，你是不可以把这个房屋转手的！（从法律和政策上而言都是不行的）

在很久以前（银行允许转按揭），这种程序上的空转，使得炒房的代价非常小，很多人就是利用这个制度预付极少的钱，然后转手卖出去赚差价，一套房子在真正落到实际需要人的手里前，可能已经转过多次手，也加过多次价了！

国家在后期才认识到这些政策上的失误，叫停了这种程序上的空转（明确规定这必须按照两次交易来处理，交两次税费，拖长了时间，也增加了炒房者的交易成本），并叫停了银行的转按揭业务。（目前听说有些地方转按揭又开始死灰复燃了）

因此，如果你没有房产证，目前是没有办法与买家签订合法的二手房买卖合同的！即使签订了类似的合同，也可能因为买家翻悔而宣告其无效。

当然，上有政策下有对策，目前稍微可行的办法还是有的：

就是，与买家签订一个定金协议（记住不是房屋买卖合同！），可以在定金协议约定：待你的房产证办理下来后，买家愿意以某个价格与你签订二手房买卖合同（把这个二手房买卖合同作为这个定金协议的附件确定下来）；买家愿意为此支付一定的定金。
按照这个定金协议来操作的话，你首先得取得房产证，然后与买家签订二手房买卖合同，然后是支付房款后你配合过户给买家。

总之，以上的操作还是比较繁琐的！

第一，周期拉得很长；
第二，你的那一部分贷款可能还是需要提前一次性付清，然后买家才能取得新的贷款。
（要看你当地的银行，有的地方可以转按揭；有的地方不可以。不可以转按揭时，也是有对策的：找中介公司的过桥资金，让卖家先付清所有贷款，然后买家取得新的贷款后，将过桥资金还给中介）。

因此，操作中存在一定的风险，买卖双方都会有所顾忌。
希望以上对你有帮助。

Answer 2

本身像你这样的房屋情况是无法上市交易的，以为这涉及到违规操作的问题，像交易首先要还款，这样才有对房子的支配权！或是转按揭，就是下一个买家按揭买下！流程是先去开发商那里做退房手续，然后由开发上出面去房屋管理局做合同更名，房管局在作出公示---挂牌，签订新购房合同，手续比较麻烦，而且涉及到开发商出面，开发商会收取至少1%的改抵挡费用。这样的房子其实走的是商品房手续！
个人建议你如下操作流程；
1.选择有实力的中介公司，明确告知你的情况，确定此公司能否办理。
2.你在卖价上不要考虑会赚多少，因为卖价高不好出售，中介也不会重点推荐你的房子。
3.实力强的中介公司不仅能帮你过户，还能帮你垫资还款，垫资费是3%每月（都很高）
4.你不用详细了解过户流程，你了解的越详细就越没有人敢给你办（你明白么？）
以上仅供参考，原你早日卖房

Answer 3

可以转按揭出售，但必须找到下家。
双方商定以后直接到银行申请办理转按揭贷款手续，按照银行要求的程序办理就是了。

Answer 4

已经按揭的房子只要有产权证，可以转手，但是先要把问银行借的款项全部还清，因为房子的他项权利证还在银行那里，购买者可以在签订合同时，在合同上写明相关的细节，同时提醒你一句，购买二手房，最好还要写上出售方要把其在该出售房内的户口全部迁离，要不你的户口就会进不去 ，很麻烦的。

Answer 5

首先，必须还清贷款。你可以委托中介还，也可以让下家先付部分房款给你，你拿这笔钱去还。
其次，如果初始登记证还没下来，你可以去找开发商办理更名手续。这样操作基本不需要费用。

如果开发商不同意更名，那么在房产证没下来之前，是不可以进行交易的！